车位使用权转让协议是否有效？购买车位需注意的产权与条款问题

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买完车后，车位问题就出现了。房地产开发企业处置地下车位，一般有租赁和使用权转让这两种方式。

车位通常分为“人防车位”和“产权车位”这两种。因此，在签订《车位转让协议》时，必须仔细阅读条款，不然日后可能会遇到一些困扰。

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李某与某公司在 2018 年签署了《车位使用权转让协议》。此协议规定，某公司要向李某转让车位的使用权，并且李某需在 2018 年 11 月 2 日向某公司支付车位使用权转让款。车位的使用期限是从 2020 年 10 月 30 日开始，一直到 2088 年 1 月 24 日结束。当使用期限届满后，李某能够无偿使用该车位，直至该车位所在的主体建筑物土地使用权使用期限届满之时。该车位的交付日期在 2020 年 10 月 30 日之前。如果逾期超过 90 日仍未交付，那么李某就有权利解除该协议。同时，这个车位属于人防车位，是没有产权的，也无法办理权属证书。

协议签订之后，李某给某公司一次性付清了车位转让费。如今，李某认为这个《车位使用权转让协议》名义上是转让协议，实际上却是租赁协议，并且其合同期限最长不能超过 20 年，所以他要求确认该《车位使用权转让协议》中超过 20 年部分的内容无效，同时让对方退还他 18 元相应款项。

最后法院驳回原告诉讼请求。

提示：案例仅供参考，具体问题仍需具体分析

律师解读

我们能够看到，最终的判决结果表明《车位使用权转让合同》是合法且有效的。接下来会从三个方面对本案件展开解读：

01

《车位使用权转让合同》是否实为租赁合同？

以法律是否设有规范并赋予特定名称为标准，合同可分为有名合同与无名合同。《中华人民共和国民法典》第四百六十七条明确规定：“若本法或者其他法律没有明文规定某一合同，那么就适用本编通则的规定，并且可以参照适用本编或者其他法律中最相类似合同的规定。”因此，在本案中，双方当事人签订《车位使用权转让协议》是被允许的。它不一定非得被定性为租赁合同，也不一定非得被定性为其他有名合同。

其次，租赁合同存在这样的情况：出租人把租赁物交付给承租人使用并且让承租人获得收益，同时承租人要支付租金。在租赁合同里，出租人把其财产的使用收益权转让给承租人，这种转让只是暂时的，承租人在使用完毕后必须把原物返还回去，并且租金条款是租赁合同中不可或缺的部分。涉案协议没有对租金进行约定，也没有关于返还原物的约定。双方当事人将涉案车位的使用期限约定为从 2020 年 10 月 30 日交付日起至 2088 年 1 月 24 日止，并且在期限届满后还可无偿使用，直至该车位所在主体建筑物土地使用权使用期限届满。从涉案协议的内容来看，此协议不具备租赁合同的特征。

从逻辑方面来看，不能因为租赁合同是转移财产使用权的合同，就认定转移财产使用权的合同只有租赁合同。其他类型的转移财产使用权的合同也应该是被允许存在的，只是它们不属于有名合同而已。

02

开发商是否有权转让人防车位使用权？

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设。并且明确人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。所以，根据相关法律规定，开发商享受人防车位的使用权。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应依据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。这意味着允许建设单位对其投资开发建设的地下工程进行自营，同时也允许依法进行转让和租赁。

地下车库，在本案件的双方房屋买卖合同里，明确规定地下车库不计入公摊面积，也不属于业主的共有区域。因此，开发商拥有对该车位使用权进行处置和获取收益的权利，有权转让其使用权。

03

该《车位使用权转让协议》是否因违反法律强制性规定而无效？

涉及人防车位问题时，需要提及江西省有关人防车位的管理规定。江西省人防办发布的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理的通知》中，第一条规定：依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，它属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人都不得买卖，也不得以长期出租使用权的名义进行变相买卖防空地下室。目前国家对防空地下室产权尚未明确，在这种情况下，防空地下室平时使用仅允许进行短期租赁，并且每次租赁合同期不能超过 5 年。另外，《江西省物业管理条例》第六十六条规定，建设单位只有依法取得车位、车库的权属登记之后，才能够出售、出租车位、车库。

《车位使用权转让合同》是否会因违反上述两条规定而导致合同无效呢？

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：在合同法实施之后，人民法院要确认合同无效，应当以全国人大及其常委会所制定的法律以及国务院制定的行政法规作为依据，不能以地方性法规或者行政规章作为依据。江西省人防办的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理的通知》以及《江西省物业管理条例》对人防车位的使用作出了限制。然而，该条例属于地方性法规，无法与《中华人民共和国民法典》第一百五十三条中关于合同无效的规定相抗衡。

综上，法院作出判定，李某与某公司所签订的《车位使用权转让合同》是合法且有效的。同时，李某要求返还其购车款这一行为是没有法律依据的。