5万平方米以内的购物中心？这些特点你知道吗

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社区购物中心（  ）

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什么是社区购物中心

社区购物中心，即在城市区域商业中心设立，其建筑面积不超过五万平方米的购物中心。此类购物中心的商圈范围一般在5至10公里，内设有20至40家租赁店铺，涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、餐饮服务及其他各类店铺。此外，购物中心配备有300至500个停车位。各租赁店铺均独立运营，并采用各自独立的信息系统。

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社区购物中心的特点

1．社区购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体

社区购物中心依据居民多样化的消费需求，采取多种业态在同一场所运营的方式，成功汇聚了多元化的业态和丰富的服务功能，打造出了一种集一站式服务于一体的经营模式。这种方式显著减少了顾客在挑选和体验各类消费时的耗时和交通费用。社区购物中心虽针对特定目标顾客，却未对顾客群体进行等级划分，旨在充分保障消费者选择自由，吸引不同目的的消费者汇聚于此。其多元业态和丰富功能，覆盖了社区内大多数消费需求，这正是社区购物中心具备强大吸引力的核心所在。

社区购物中心采用了一种管理模式，其中所有权、管理权以及经营权被明确划分为三个独立的领域。

社区购物中心通常由开发商承担商业物业的开发与建设任务，而专业的商业管理公司则负责对该商业物业进行整体规划、统一招商以及集中管理。在统一的管理框架下，众多商户各自独立经营。这种管理模式凸显了社会分工的重要性以及专业技能的必要性，分工清晰，职责分明，有助于各展所长，形成优势互补，从而实现高效的运营。社区购物中心与商户间存在着业主与租户、管理者与被管理者之间的联系。这种管理纽带建立在租赁关系之上。在国际上，购物中心普遍采取租赁而非出售的运营模式，社区购物中心同样遵循这一原则。只有拥有统一的产权，社区购物中心才能自主决定业态和业种，进而确保其得到有效的统一管理。

3．社区购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应

社区购物中心汇集了众多业态和行业的商家，尽管这些商家各自独立经营，但购物中心整体上实施统一的管理、营销策划、对外宣传和公关事务处理，确保了其在市场营销和形象塑造上的一致性。这体现了一种管理体系，其中每个商家仅仅是庞大综合体的一部分，须遵循统一的运营规则，共同构成一个统一的整体。在同一空间内，不同业态相互融合，共同发展，彼此协作，实现优势互补，进而扩大整体规模。这样的模式不仅减少了单个店铺经营者和购物中心管理者的交易成本，还产生了“整体效应大于各部分之和”的系统整合优势。

4．社区购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组合

社区购物中心与单一零售形式有所区别，其核心竞争力不仅在于商品搭配与销售，更在于其综合的业态组合能力，这包括对不同业态的融合以及对各品牌的吸引力和团结力。在市场上，社区购物中心提供的是一种业态组合的功能，它使得符合自身定位的各个招商项目能够在有限的空间中释放出无限的可能，从而全面展现社区购物中心的整体价值。

5．社区购物中心的营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源

购物中心并不直接涉足零售、餐饮及服务业的运营，而是通过实施统一的营销策略，来增强其整体的营销实力，确保其成为人气旺盛的焦点。其旨在吸引众多顾客，为租户带来丰厚的客源，推动他们盈利的提升，并最终实现稳定租户关系，进而确保租金收益的稳定增长。

6．社区购物中心具有双向服务功能

社区购物中心的服务对象包括消费者和经营者。它需向消费者提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多功能于一体的消费场所，同时，亦需为商户打造便捷、可靠的经营环境。此外，它还致力于营造多种业态共同繁荣的盈利氛围，确保商户在经营过程中能够充分感受到社区购物中心提供的全面帮助与支持。

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对发展社区购物中心的看法

上海南方友谊商城与北京天通苑购物中心的成功运营，标志着我国社区购物中心建设的良好开端。然而，在借鉴其成功经验的过程中，我们必须注意到，必须考虑到具体的经济发展状况以及当地居民的消费水平等关键因素。

1．宏观原则与微观要素

总体而言，项目的推进速度受经济效益的制约，只有在投资能够收回并获得利润的情况下才会进行建设，否则则不予动工。

从宏观角度考虑，应遵循两项原则：

首先，要融合国外经验与我国实际情况。鉴于我国与西方国家在购物中心发展条件上存在差异，无论是从当前还是未来的视角来看，社区购物中心的发展必须走本土化的道路。从宏观层面来看，社区购物中心的发展需与我国的经济增长水平及民众的生活水平相匹配；从微观层面来说，购物中心的设计需与特定地区和时期的实际情况紧密结合。

第二点，是在持续增长与适时调整之间寻求平衡。鉴于购物中心是当前零售业的顶级业态，它所要求的平均GDP水平必然超过三千美元。然而，我国的生产力发展状况极为不均衡，能够达到这一标准的省市数量相当有限。在众多中小城市超市尚处于起步阶段之际，社区购物中心的大规模建设和快速扩张缺乏实际基础，这种盲目的建设行为可能导致新兴行业过早陷入不正当竞争，进而阻碍该商业模式的持续发展。参考西方大型购物中心分阶段、逐步推进的开发模式及灵活调整的策略，我们可以采取以下步骤：首先，一期项目开业后，若租赁商户积极入驻且经营状况良好，则可继续推进二期和三期的开发工作；这样做既能降低风险，又能扩大调整空间，从而缩短投资回报的周期。

从微观角度分析，购物中心构成了一个融合多种商业形态的组织形式，故而在其运营策略中，必须综合考虑诸多营销技术方面的要素：

商业的功能规划，其核心在于确定引入何种经营模式、主要经营模式与辅助经营模式之间的比例搭配、差异化管理以及功能之间的相互补充。

商业布局的规划旨在设计不同业态的卖场功能，合理确定各类业态的营业面积及具体布局，同时考虑商店区、休闲区和娱乐区的楼层分布、区域划分以及它们之间的比例关系。

在完成前述两项设计任务之后，接下来需对购物中心内的走道布局宽度、电梯的配置数量与样式、以及空调系统的容量等进行商业化设计。

购物中心的建筑设计通常在完成前三项设计任务后便可着手进行，而在购物中心内，各商店的商品种类、款式、规格和色彩等选择通常由商家自主决定，然而，购物中心的管理方在项目初期必须制定相应的商品品项设计规范。

2．发展社区购物中心不会扼杀中小商业

有人觉得，以大型超市为核心的社区商业中心，在所设区域中规模最大，并且因其功能全面，必定会对周边的中小型商业造成较大的冲击。然而，我认为这种看法过于偏颇。首先，我们必须认识到，为了维护零售业的多样性和个性化魅力，对中小商业的保护显得尤为必要。这样的保护不仅对促进社会就业大有裨益，而且对商业自身的持续发展同样至关重要。其次，需认识到，社区购物中心一旦开业，招商工作便成为关键。依据既定规则，将商圈内的中小商家纳入统一管理，实施集中招商、营销以及管理，这不仅有助于避免中小商业各自为政的混乱现象，还推动了社区商业环境的规范化管理，对塑造良好的社区形象发挥了积极作用。第三，社区购物中心作为一个业态融合的综合性商业场所，汇集了众多中小型商家，各类商业形态在此相互补充、共生共荣。从这一层面来看，社区购物中心的发展实际上对中小商业起到了保护和推动的作用。

3．社区购物中心目前不一定要实行三权分离的管理模式

有人指出，海外的大型购物中心普遍采用所有权、管理权与运营权三者分立的管理体制。因此，我们社区的购物中心也应当遵循这一发展路径。

所谓三权分立的管理体系，指的是由单一企业负责整体的规划、开发和运营，而众多商家则各自独立、自主地进行经营活动。具体而言，开发商拥有该物业的所有权，并专注于筹集资金及商业地产的开发；而管理职责则交由专业的商业管理公司承担，该公司在业主的委托下，负责对整个商业物业进行统一的规划和治理；至于各个独立的专业店铺，则由零售商租赁，它们在专业管理公司的统一规划和监管下独立运作。这种管理模式凸显了社会分工的重要性以及专业技能的必要性，有助于各自发挥特长，进而提升整体效率。专业的管理水准为商家创造了优越的运营条件，同时为消费者打造了宜人的购物空间。此外，分区域经营的模式与人们的消费习惯及心理诉求相契合，完美地满足了消费者在购物过程中对比和挑选的需求。

在我国现阶段的发展状况下，实现三权分立尚不能一蹴而就。起初阶段，我们可以尝试实行两权分立，即将所有权和管理权合并，而将经营权与之分离。这主要是由于我国众多购物中心是由零售商自行开发或参与开发的，并且我国商业管理水平相对较低，专业的商业管理公司数量不多。因此，在经营管理过程中，这些作为所有者的零售商往往自行负责管理。我国购物中心日趋成熟，商业管理水平不断提升，专业商业管理公司亦日益壮大。因此，购物中心将采取合同委托的方式，交由专业的商业管理公司进行集中管理。如此一来，我国购物中心将逐步实现所有权、经营权和监督权的完全分离，从而更有效地推进专业化分工。

从上述分析结果可以得出，我国社区购物中心要实现真正的成熟，尚需走过一段相当漫长的道路。为了确保这种新型的商业形态在我国能够健康持续地发展，我们必须付出艰辛的努力，积极开展深入探索。

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参考文献

高娟在《北京工商大学学报：社会科学版》2004年第19卷第2期发表了论文，题目为《浅析社区购物中心——探讨其在中国的兴起与发展》。

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