买顶楼送阁楼，半价阁楼却没产权？消费者权益谁来保障

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购置顶层住宅即可获得阁楼赠送，购买阁楼还可享受半价优惠，这样的销售策略确实吸引了众多购房者。然而，部分阁楼却无法办理产权证，消费者虽然支付了费用，却无法真正拥有这份财产——原本购买的阁楼为何变成了“私生子”？

2006年05月14日01:28 哈尔滨日报

文、摄影/本报记者王浩

购买顶层住宅可获赠阁楼，如此一来，花费一层住宅的价钱却能拥有两层空间；选择阁楼购房，消费者不仅能入住新房，还能享受到半价优惠，这样的优惠条件让众多消费者心驰神往。据悉，过去那些销售不畅的新楼顶层，因为增加了阁楼这一附加值，变得十分抢手。然而，由于阁楼无法办理产权，这也带来了一些法律上的纠纷。郑先生居住在香坊区安埠小区403栋楼的3单元，最近遭遇了一桩令人烦恼的事情。他花费资金购置的阁楼，却未能获得合法的身份证明。由于急需用钱，他打算出售这套2003年购置的房产。

阁楼已售出，买家提出需要他协助办理产权手续，但他无法完成这一要求。买家表示，若无法办理产权，购置此房将面临诸多不便。

石女士与郑先生同住一栋楼的4单元，她也遭遇了相似的困扰。石女士回忆，在2003年12月31日，她以11.8万元的价格购买了哈市香坊区城乡建设综合开发公司所开发的安埠小区一栋位于8层的独立阁楼。在当时的商品房预售认购书中，清楚地写明了阁楼的室内使用面积为82.30平方米。石女士入住新居，领取了包含烧费在内的费用凭证，却意外发现其中的计算令人震惊：烧费总计82.30元，按照75%的比例折算，得出的面积竟然是61.73平方米。换句话说，她所购买的阁楼，按照规范的计算方式，实际使用面积不过60多平方米。面对这一情况，石女士向销售商提出质疑，销售商则出示了认购书，合同中明确指出阁楼的售价是按套计算的，开发商并不存在价格欺诈的行为。不久前，石女士计划出售自己的阁楼，潜在买家在审阅了她提供的商品房预售合同后，对其中开发商添加的“产权登记不予允许”这一条款提出了质疑。买家觉得，房屋产权证书相当于这栋建筑的“户籍”，若缺少这一“户籍”，意味着该房产在法律层面缺乏保障，将来一旦面临搬迁或拆除等状况，阁楼将无法获得任何赔偿。

为何购置阁楼却无法获得产权证明？记者针对市民所反映的问题，对香坊区的数家房产销售点进行了实地考察。在哈尔滨鸿盛房地产开发有限公司所开发的白毛小区销售点，销售员吴小姐透露，目前阁楼的销量十分旺盛，提供的阁楼面积从50平方米到90平方米不等，售价从7万元到13万元不等。然而，这些阁楼却无法进行产权登记。这些阁楼不属于审批范畴，属于对建筑空间的合理利用。在安埠二期三街区的预售房点，售房员关小姐表示，阁楼的售价仅为普通房屋的一半，如此低廉的房价，管理部门自然不会为其办理产权。若要办理产权，购房者需自行寻找解决方案，销售商对此并不承担责任。据记者调查，在哈尔滨市，众多新开盘的住宅项目中，不少推出了独立阁楼和复式阁楼。不少精打细算的购房者，在选购这类住房后，常常发现实际支付的费用远超预期预算。

邱女士居住在保健路，她回忆说，在2004年7月，她前往一个小区挑选新居。在那里，售楼小姐不断向她推荐顶楼的优势：“若购买90平米的顶层，将额外获得26平米的阁楼，以及超过30平米的露台。值得一提的是，阁楼无需支付暖气费和物业管理费，而露台则可自由种植花草。”然而，邱女士入住后却发现，费用并未减少，反而有所上升。她向记者详细解释了费用计算方式：依照相关规定，供暖费用是根据房产证上登记的面积来确定的；然而，若供暖面积超过了房产证上的面积，那么费用将根据实际供暖的面积来计算；至于阁楼，其供暖费用则需依据测绘大队测量后的实际面积来缴纳。若开发商负责安装供暖设施，业主需支付整个面积的费用；关于减免物业费用的说法往往难以成立，通常而言，当阁楼的层高超出2.2米时，物业管理费便会开始计收。据调查，不同的物业公司对于阁楼的收费标准各有差异。尽管物业费用的计算依据是房产证上的面积，然而鉴于阁楼同样需要维修保养，依照实际居住面积来计收物业费已成为一种趋势；购买附带阁楼或花园的住宅，其价格通常远超该楼盘的最高售价，比如某个小区的住房，其使用面积起价为每平方米3680元，而这类带阁楼的套房每平方米价格则高达4500元以上，销售人员常常误导消费者，将购房总价平均到总面积上，导致消费者误以为购房单价仅略高于2000元。看似价格低廉，实则阁楼与露台部分并不属于个人房产，尤其是露台，它属于公共区域，顶楼住户仅能更便利地使用，而房屋产权证上并未将阁楼与露台面积纳入其中。因此，赠送花园、阁楼、精装修等可能成为开发商规避责任的手段。销售无产权的阁楼是否合法，这一问题引人关注。近日，记者与市城市规划局规划用地处取得联系。赵姓工作人员透露，现时新楼顶层的阁楼大多未完成审批程序。开发商为追求利益，向规划部门申请七层住宅的审批，却于七层之上私自搭建阁楼，并以低价独立出售或高价附赠阁楼的方式销售。这些未经规划部门批准的阁楼属于非法建筑，而销售此类非法建筑的行为亦属违法行为。关于为何阁楼无法办理产权的疑问，记者拨通了市房产住宅局商品房处的于科长的电话。于科长透露，房产住宅局按照市规划局审批的流程为居民办理住房产权登记，未经审批的住房无法办理产权证，因此购买了此类无产权住房的购房者将无法获得法律保障。

石女士为了捍卫自身合法权益，选择了前往黑龙江启凡律师事务所寻求法律援助。该所的律师计军指出，哈尔滨市对坡面住宅楼的广泛推广使得众多开发商对阁楼产生了兴趣。实际上，阁楼这一设计初衷是为了解决东北地区屋顶漏水的问题，它并非常规的房产构造。

开发商所售或赠予的阁楼，若未获得规划部门的批准，便构成了非法私自建筑。只有那些层高超过2.2米的阁楼，才有资格申请产权。一旦拥有产权，消费者才能算得上是真正的阁楼所有者。目前，由于尚无法律明文规定，开发商通过各种途径销售或赠送阁楼，这不过是一种促销策略罢了。

计军律师提醒，在选购阁楼的过程中，务必保持清醒的头脑，增强抵御诱惑的定力，同时需关注以下事项：首先，应在合同中与开发商明确阁楼的产权登记事宜。其次，留意相关细节。一方面，阁楼中超过2.2米高度的部分，其面积需计入建筑面积，且开发商需确保这部分面积能够进行产权登记；另一方面，即便阁楼中某些区域的高度不足2.2米，只要具备使用功能，也应在其房屋权属登记中明确这些区域的权益归属，以防止未来引发业主间的纠纷。签订合同之前，务必详细了解楼梯等配套设施的完善情况、装修的档次以及防水工程的处理细节，并将开发商的承诺详细记录于合同之中。实际情况中，部分楼盘的阁楼与成品住宅的交付标准存在显著差异，甚至有些楼盘的顶层阁楼与住宅之间的楼梯需购房者自行购置或额外支付费用。因此，购房者在合同中必须将这些事项明确约定。