中国买家在美置业需求暴增！为何掀起抢房大战？

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近期，咨询美国房地产市场的中国投资者数量显著上升，有时几乎演变为抢购热潮。据美国某房地产公司的经纪人严沁透露，有的客户在房屋开放日的前一天便早早地占据了有利位置，还有的人不断提升购房资金的比重，更有甚者亲自为卖家撰写了表达购买意愿的亲笔信，以此展现诚意。总的来说，为了购买房产，人们可谓是想方设法。

中国买家在美国购买房产的需求日益上升，这使得严沁的工作时长持续增加。不仅如此，他所服务的区域也在持续拓宽。以前，他主要负责洛杉矶的老华人区，但现在他的业务范围已经扩展到了整个加州。最近，他带客户看房时，甚至感觉有点像是在带他们来加州旅游观光。咨询者络绎不绝，他们的需求自然也是千差万别，有的想通过购买房产来安顿家业，有的则是出于纯粹的投资目的，这就要求我们提供尽可能丰富的房产投资建议。”他如此说道。

这不过是中国消费者在美国房地产市场购买力大幅上升的一个缩影。根据美国全国地产经纪商协会（NAR）最新发布的数据，从2022年4月到2023年3月，中国内地、香港以及中国台湾地区再次成为了美国房地产市场的海外买家中的主要来源。在这些海外买家群体中，来自大中华地区的购房量占据了13%，这一比例相较于去年同期增长了超过一倍。同时，这也标志着中国买家在经历了三年的沉寂之后，再次回到了购房量的顶峰位置。

至8月25日，美元指数持续多日维持在103点之上，去年10月其值曾逼近113点的峰值；与此同时，美国10年期国债的实际利率也已攀升至自2009年以来的最高点。

强美元、高利率环境下，中国买家却重返美国楼市。

在购房总额这一指标上，2022年4月至2023年3月间，大中华地区继续稳居美国房地产市场海外买家之首，其购置金额高达136亿美元。而且，该地区买家所购房产的中位价格，即按房价从低到高排序后取中间值的价格，为72.32万美元，这一数字几乎是美国房屋中位价格的一倍还多。大中华地区买家购买房屋的平均数价格123.45万美元。

这一现象与外国人在美国房地产市场上的购买趋势形成了鲜明对比。数据显示，截至3月的一年里，外国投资者在美国购买的住宅总额达到了533亿美元，这一数字较去年同期下降了9.6%。同时，外国买家在美国的购房数量也降至了自2009年以来的最低水平。

陈跃武，美国金鹰房产投资公司的执行合伙人，指出住房市场是美国经济中直接受到美联储高利率政策影响的领域。在这样的高利率环境下，美国楼市的购买需求受到了打击。然而，这一环境也降低了楼市的供应量。因此，美国房价出现了小幅的波动。美国房地产市场与美联储的货币政策相互影响，若美国楼市导致经济衰退迹象恶化，或对金融稳定构成威胁，美联储将调整其货币政策以放宽。“根据目前的市场状况推测，美联储可能在2024年初启动降息进程，届时房贷利率将自高位下降，这有望促进美国房地产市场的复苏。”他如此表示。

在洛杉矶生活了二十载的房产中介、瑞麦地产的萧兰指出，美联储的利率调整对房地产市场产生了显著的影响。与此同时，我们还需关注美国经济状况对楼市的作用。一旦经济衰退，便有可能触发断供的浪潮。然而，从整体情况来看，鉴于银行在房屋贷款方面已设定了多项限制措施，因此再次爆发大规模次贷危机的可能性相对较低。

中国买家激增

在横向比较中，2022年4月至2023年3月期间，从购房数量这一维度来看，中国买家在外国买家中的购房量所占比重达到了大约13%，这一比例超过了与美国相邻的墨西哥（占比11%）以及加拿大（占比10%）。此外，若将这一比例与中国人口数量相仿的印度进行对比，中国买家的购房量占比更是比印度买家高出6个百分点。而其他外国买家的购房量占比均未超过3%。

在纵向比较中，我们发现自2020年以来，中国买家再次成为了美国房地产市场的主要购买群体。2021年和2022年，在所有外国买家当中，中国买家的购房量仅占6%的比例。若将时间线拉长，我们会发现中国买家的占比峰值出现在2014年至2015年，当时这一比例高达16%。然而，自2020年以来，这一比例逐年呈现下降趋势。

从购房成本的角度分析，中国购房者在美购置房产的平均价和中间价均位居海外购房者之首，具体数值分别为123.45万美元和72.32万美元。而墨西哥购房者的平均价和中间价则相对较低，分别为44.88万美元和27.81万美元。

从价格数据来看，在2022年4月至2023年3月这段时间内，中国买家在美国购置房产的总金额高达136亿美元，这一数字几乎是去年同期和前年同期的两倍和三倍之多。然而，与2017年创下的317亿美元的最高点相比，仍存在相当大的差距。

不仅如此，近期数据表明，中国投资者在美国购置房产的平均价格和中间价位都在持续攀升。在2020年至2022年期间，这些买家在美国的购房平均价格依次达到了约62万美元、71万美元以及101万美元。据此推算，目前中国买家在美国的购房平均数大约是2020年同期水平的两倍。在2020年至2022年期间，中国购房者在美国购置房产的平均成交价大约介于45万至47万美元，这一价格区间大致相当于当前市场平均成交价水平的六成左右。

严沁认为，自我国疫情政策得到优化调整以来，咨询在美国购置房产的国人数量显著上升。他所管理的“诺亚-加州洛杉矶房地产Noah”的微信视频号关注者数量便是这一现象的明证。在短短一年时间里，粉丝数已增长了80%。

加利佛尼亚州在美国购房热潮中成为中国人最大的受益对象，持续保持着中国买家购房首选地的地位。据相关数据显示，有高达33%的中国购房者将目光投向了这里。紧随其后的是佛罗里达州、得克萨斯州和纽约，其比例分别为16%、8%和6%。

不仅如此，对于新房的抢购——这一中国买家的传统热情依然旺盛。“中国买家对新房情有独钟，对于2000年以前建造的住宅，他们往往不太关注。在美国，2000年后建造的房屋实际上并不多见，这些房屋都可以被视为是较新的二手房。许多美国家庭的住宅建于上世纪30至40年代，它们的历史已有百年之久。”严沁如此说道。

值得关注的是，刚需已取代投资，成为中国购房者需求的一大趋势。在10位中国购房者中，仅有1位是出于投资目的而购房，这一比例与21世纪10年代中期相比发生了显著变化。到了2023年，典型的中国购房者并非来自海外的投资者。亚洲房产科技集团，总部设于吉隆坡，旗下居外IQI的联合创始人兼集团CEO安萨里指出，中国购房者普遍以自住为目的购置房产，这包括但不限于主要住宅、度假别墅以及学生公寓。

现金买房占比提升

至8月25日，美元指数持续多日维持在103水平之上，去年10月其曾逼近113的峰值。当日收盘时，境内人民币对美元即期汇率官方收盘价为7.2884，较今年年初下跌了4.62%。而离岸人民币CNH即期汇率报7.294，自年初以来也经历了较大波动。进入5月份，境内及离岸人民币汇率再次出现贬值走势，并已跌破7.3的整数大关。

至8月25日，美国10年期国债的实际利率已攀升至自2009年以来的最高点。同时，其名义利率亦成功突破4.31%，这标志着自2007年11月以来的首次上升。在中国央行实施二次降息之后，我国10年期国债的收益率迅速降至2.6%以下。同样截至8月25日，中美两国之间的利差已经进一步拉大，超过170个基点。

强美元、高利率环境下，中国买家为何重返美国楼市？

以利率为例，在美国，房贷利率的上升给购房者带来了多大的压力？严沁对这一问题进行了详细的计算。假设购房者打算购买一套价值100万美元的房产，若首付为20%，房贷利率为7%，那么他们每月需还款约5300美元。此外，还需考虑地税、保险等额外费用，这样一来，每月的还款总额将增至大约6300美元。相对而言，在美国房贷利率降至2.5%的情况下，对于总价和首付比例相同的住宅，每月的房贷支出大约在3000美元上下，再加上其他额外费用，总计大约为4000美元。

中国买家表示，美国房地产市场中国买家数量的显著增长，部分原因可归因于美国房价的显著下降，这为海外投资者创造了进入市场的良机。“过去，美国房价持续攀升。如今，难得一见的价格回落，若此时购入，无疑是在低价位买入。”

南加州地区在过去一年中美国房价降幅最为显著，跌幅普遍在10%到15%之间。回顾美国房价走势，2022年3月达到了历史最高点，这一高位一直持续到同年5月。随后，房价上涨的势头逐渐减弱，并开始呈现出下降的趋势。严沁如是说。

2023年5月份，美国的平均房价较去年同期有所下降，降幅达到了0.5%。具体来看，西雅图、旧金山和拉斯维加斯这三个城市的房价降幅更为显著，分别下降了11%、11%和8%。

自2022年下半年起，评估美国住宅市场价格的标普/凯斯席勒房价指数的增长势头已逐步减弱。进入今年4月份，该指数与去年同期相比出现了0.2%的降幅，这是自2012年4月以来的首次同比下跌。

美联储的加息举措是推动因素之一。自2022年3月起，美联储已连续调高利率，累计加息至525个基点，使得联邦基金利率的目标区间攀升至22年来的最高点，即5.25%-5.5%。这一变化在房贷利率上也有所体现，据美国房贷巨头联邦住房贷款抵押公司——房地美在8月24日公布的数据显示，美国当前的房贷利率已经上升至7.09%，创下了20多年来的新高。

严沁认为，若从全球买家的视角而非仅限于中国买家，与去年美国房地产市场热络的情形相比，人们的情绪显得更为理智。对于目前持有美国房产的大多数投资者来说，他们所承担的房贷固定利率大约在3%上下。在这样的低月供利率面前，他们不太可能轻易放弃，转而购买房贷利率在6%-7%区间的新房产。

NAR的统计表明，在6月份，美国二手房的年化销售总量达到了416万户，这一数字较上个月下降了3.3%，是自2009年6月以来的最低销售水平。进入7月，二手房的销售量继续环比下滑2.2%，降至407万户，创下了近六个月的新低。

当然，房贷的评估还需与收入水平相挂钩，这样才能更准确地反映房贷成本的波动。通常情况下，美国的房贷贷款人员每月发放的贷款额度不会超过借款人收入的48%。若以50%为标准来估算，那么房贷的月供将需要达到6000美元，相应的月收入则需达到12000美元。严沁指出：“许多人的收入水平并未达到这一标准，因此他们被排除在了美国房地产市场之外。”根据美国劳工统计局提供的信息，到2023年7月份，美国民众的平均小时薪资已经提升到了28.96美元，换算成月薪则是达到了4633.6美元。

在严沁的分析中，美国房地产市场在高利率环境中，中国投资者的数量不减反增，这背后的一大因素是部分中国投资者资金充裕，对加息的敏感度较低。通常情况下，中国买家并不倾向于通过大量贷款来购房。首先，外籍人士在国外申请贷款相对繁琐；其次，在美国居住的华人群体普遍拥有更多的储蓄。与此同时，美国本土的购房者也不倾向于承担过重的房贷负担，他们通常只愿意将20%-30%的收入用于偿还房贷。

当前美国住房贷款的利率异常之高，因此我深感没有必要去申请贷款购置房产，这位中国购房者如此表达了自己的观点。我的当务之急，便是寻求减少对美元的依赖。

NAR的数据揭示，在2022年4月至2023年3月期间，有高达47%的中国买家选择以全现金方式在美国购置房产，这一比例在美国整个房地产市场中的占比仅为26%。对于墨西哥和印度买家而言，这一比例分别为35%和15%。从历史数据来看，中国买家使用现金购房的比例相较以往也有所增加。以2020年为例，当时仅有40%的中国买家在美国购房时采用了全现金支付方式。

NAR并未透露过去一年内中国买家在美国使用贷款购买房产的比例，然而根据往年的统计数据，利用贷款在美国购置房产，对于中国买家而言，其重要性仅次于一手现金全款购房。

从银行机构的视角来看，大型银行在房贷发放方面也有所放慢。据路透社最新报道，截至目前，美国的抵押贷款申请量已经跌至自28年前的最低水平。根据美国银行监管机构发布的文件数据，2022年，花旗银行在全美抵押贷款发放量中仅占0.3%。此外，摩根大通的首席执行官杰米·戴蒙在最近的投资者电话会议上明确指出：“我们不会在财务报表中大量发放低成本的抵押贷款。””

在美置业风险几何？

在美国购置房产，是否为一项明智的投资？在众多中国购房者的看法中，这一问题的答案很大程度上与美国的房价走向相关。“众多海外投资者依旧认为美国的房地产市场相对稳固，而他们考虑的因素还包括现金储备、投资回报率以及房屋管理等众多层面。”萧兰这样表述。

在美国贷款利率持续走高的情形下，购房贷款的合理性需结合房价下跌的幅度以及贷款占房价的比例来综合考量。据一位中国买家表示，即便选择贷款购房，他们也不会选择全款贷款，而是会结合一定比例的现金支付。尤其是对于华人而言，他们偏好的加州地区房价跌幅明显，即便部分采用贷款，也能享受到较低的融资成本。尽管汇率承受着压力，然而那些打算购房的人并不会在此时进行货币兑换，他们手中持有的美元资产也让他们能够较好地控制这部分风险。

还有美国房产中介指出，尽管当前美国购房贷款的利率已经超过7%，但那些信用记录优良的购房者仍有机会获得低于6.5%的贷款利率。同时，在美国国内，也存在一种重置抵押贷款的做法。举例来说，部分买家即便是以较高的利率借得贷款，未来两年内也有机会在银行重新办理一次贷款。美联储的利率不可能持续维持在高位，一旦利率有所下降，购房者的贷款负担也将相应减轻。

众多机构对美房地产市场持乐观态度，预计2023年美国房产均价将攀升3.7%，而北卡罗来纳州、亚特兰大、达拉斯等地区房价增幅预计在5%至10%之间。高盛更是将2023年全年的房价上涨预期从原先的下降2.2%上调至上涨1.8%。

众多大型基金正热衷于对美国房地产行业进行增持，据巴菲特所辖的伯克希尔·哈撒韦公司发布的13F报告揭示，在第二季度新购入的股票中，有三只均来自该领域，它们分别是美国房屋建筑业销量冠军DR公司，以及另外两家知名房屋建筑企业NVR和。

陈跃武认为，自80年代以来，美国的人口增长已接近60%。这一增长趋势理应导致对房地产的需求相应提升。然而，近几年来，新房的建设速度明显放缓，这导致美国房地产市场出现了明显的供应短缺问题。

NAR的统计表明，目前美国的二手房市场库存大约有100万套，相比之下，疫情爆发前这一数字接近200万套。根据美国人口普查局的数据，7月份独立屋的新开工项目环比增加了6.7%，然而，竣工项目的增长幅度则相对较小。

除此之外，从长远角度分析，投资美国房地产面临的一个主要风险是，目前的高利率状况可能会对美国的房地产市场造成压力，进而增加美国经济衰退的风险。与此同时，这也可能对美国的金融稳定造成影响。

在此之前，鲍威尔已经明确指出，房地产市场对美联储的货币政策有着显著的影响。然而，他同时也强调，目前美国的房地产市场状况可能并不会对国家的金融稳定造成影响。相较于上一轮次贷危机，当前周期内并未出现大规模的不良信贷现象。此外，贷款机构在住房信贷管理方面表现得更为谨慎。因此，当前的情况与以往截然不同，目前并未观察到金融稳定性的问题。”他说。

陈跃武同样指出，上一次金融危机的症结在于，低利率条件催生了美国房地产市场原本不存在的需求。随着金融环境的变化，不良贷款的数量也随之增加。观察目前美国房地产市场，高利率主要清除了投资者的身影。总体而言，美国房地产市场依然保持健康状态，并未对金融稳定造成威胁。

美国银行在向购房者提供贷款时态度极为审慎，硅谷银行破产事件之后，银行贷款政策趋向于紧缩而非放宽。他们会对申请者的收入和信用评分进行审查，并且进行详尽的背景调查。只有当这些条件都满足后，银行才会批准发放期限为30年的固定利率贷款。严沁这样解释道，2008年期间，众多银行向信用状况极差的个人发放了贷款，这导致了大量不良贷款的产生。当时实行的是浮动利率制度，这使得购房者的还款数额在很大程度上受到美联储货币政策的左右。然而，当前的市场状况与2008年有着显著的差异。

今年第二季度，美国银行业的贷款损失达到了189亿美元，这一数字比以往同期有所增加。造成这一现象的原因并非房地产领域。根据最新数据，美国银行业一半的贷款损失源自信用卡，具体金额为107亿美元。

此外，根据最新的财务报告，本年度第二季度，得益于较大的息差空间，美国顶尖银行的业绩表现超出市场预期。其中，摩根大通、美国银行和富国银行的收入同比增长分别达到了34.48%、11%和20.49%，而花旗集团的收入则略有下降。在本轮加息周期内，美国银行业的净息差经历了显著增长，从2022年第一季度的2.54%大幅攀升至今年第一季度的3.31%左右。