住建领域如何高质量发展？新技术革命下的中国道路在哪

ig281

中国勘察设计杂志.

《中国勘察设计》杂志社官方账号

编者按

自今年起，住房和城乡建设部部长倪虹在多次重要会议和一系列实地考察中，对促进住房和城乡建设领域的高质量发展进行了周密规划和部署。住建领域的工作需致力于强国梦的实现和民族复兴的大业，为之贡献坚实的力量。

当前，新技术革命正在推动人类走向文明的新时代。住建领域的科技创新需要既有高瞻远瞩的尖端成就，也要有贴近民生的实用技术突破。房地产和建筑业的全系统应秉持专业和敬业的精神，以提升民众居住条件为宗旨，致力于提升产品品质，发挥科技的力量，推动行业发展从优质住宅迈向优质小区，再向优质社区乃至优质城区的跨越升级，探索出一条具有中国特色的住建发展之路和解决方案。

刘东卫丨中国建设科技集团股份有限公司

副总建筑师

冯海悦丨中国建筑标准设计研究院有限公司标准化

研究院院长

李 静丨中国建筑设计研究院有限公司人才培训

中心主任

为迎合全面建设社会主义现代化国家新阶段的进步需求，今年举办的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“当前民众对住房和城市建设的期望已从‘是否具备’转变为‘质量如何’”，并安排了“让民众享有更佳居住条件”以及“提高住房质量”的核心任务，以新时代理想住房为方向标，打造符合新阶段要求的新发展模式。

当然，关于何为优质住宅及其基本准则、内涵以及评价指标体系，这一议题在行业内同样引起了广泛的关注与热议。

刘东卫，中国建设科技集团股份有限公司的副总建筑师，提出新时代好房子的标准构建应立足于住房的高质量与可持续性，这对于我国的社会经济发展和民生保障至关重要。他主张，应以“让人民住上更好的住房”和“提高住房品质”作为新一代高质量住房建设与发展的核心，这样的模式不仅体现了社会经济的可持续发展，也是住宅建设发展模式转型的必然趋势，同时也满足了广大居民对高品质生活的需求与供给的深刻变革。

城镇住宅建设的高质量可持续性发展课题

目前，我国在住房建设领域正经历着大规模建设和存量房屋更新的双重发展阶段，民众的居住环境得到了显著提升，住房事业取得了显著成就，这对推进以人为本的新型城镇化建设、促进经济社会的全面发展起到了至关重要的作用。然而，当前住房建设领域不仅面临整体居住环境质量不高、建筑全寿命周期性能不佳、建设质量问题尚未得到根本解决等迫切需要解决的问题，而且还存在能源资源消耗较多、对环境影响较大、绿色低碳发展不均衡等可持续发展的深层次问题。在新时代背景下，我国住房建设迫切需要在执行国家碳达峰碳中和战略的过程中，致力于缓解人民群众日益增长的美好生活需求与居住环境质量提升之间的冲突，全面推动住宅建设向绿色、低碳、宜居的高品质发展模式转变，从而让人民群众的满足感和幸福感得到更高品质的提升，并实现更持久的可持续发展。

住宅传统建设模式与亟待解决的可持续发展课题

在全球气候变暖这一严峻挑战面前，我国已制定了达成“双碳”目标的重大战略计划。根据中国建筑节能协会的统计数据，建筑领域在整个碳排放中占据了相当大的比例，具体来看，建筑材料所占比重为28.3%，而在建筑运行阶段和施工阶段的碳排放分别占到了21.9%和1%，总计超过全国碳排放总量的一半。建筑业，作为我国碳排放三大关键领域之一，其住房建设活动长期存在能耗高、污染重、废物多、利用率低等问题，这些问题持续对人与自然的和谐共生关系造成破坏。建筑全寿命周期的设计、施工、使用、保养、改造与拆除等方面的研究揭示，其环境影响不仅体现在建造阶段，还体现在投入使用后的改造与维护阶段，这些过程将持续消耗资源能源，并产生大量建筑废弃物。鉴于此，我国住房建设亟需全面革新生产建造模式，以实现真正的低碳节能，减轻环境负担，并促进资源的循环利用。

住宅建筑短寿命和耐久性的可持续建设问题

我国住宅建筑的设计使用寿命设定为五十年，但实际情况中，住宅的平均使用寿命仅为三十至四十年，这一数字明显低于国外发达国家建筑的平均寿命。住宅的寿命缩短，既与社会经济因素中的观念认知、利益驱动等因素密切相关，也与建筑的结构安全性、老化过程以及居住生活条件等因素有着直接的联系。大规模的拆除与重建行为，其背后隐藏的，是每年高达数万亿的经济损失。

众多住房设施管线陈旧老化，装饰材料耐久性较差，即便是新建的住宅项目，在正常使用过程中也可能需要内部改造，这会显著缩短建筑物的使用寿命。同时，这也对建筑结构的安全性造成了严重影响。尤其是对于当前的保障性住房建设，如何解决其使用寿命短和耐久性不足的问题，已成为推动我国建筑行业从资源消耗型向资产持续型转变的关键议题。

住宅长期品质不佳和更新运维的可持续质量问题

我国住房建设在整体质量、居住体验及性能方面长期缺乏充分保障，导致居民住宅隔音效果不佳、厨房卫生间气味混杂及漏水等问题频发，严重侵扰了民众的日常生活，甚至对健康构成威胁。在住宅建设过程中，必须着重解决建筑全生命周期中的矛盾，特别是要关注那些使用过程中能耗高、维护难度大的问题。住宅建设需充分考虑未来居住模式，着眼于未来，打造既可作为优质资产又具持久价值的建筑作品，以满足人们对建筑品质的提升期望。应着力提升建筑产品的耐久品质，将高品质的产品供给贯穿于建筑整个生命周期，从而增强建筑的总体性能。

以人民为中心的居住满意度需求

和住房痛难点问题

中国建科，即中国建设科技集团股份有限公司，系一家中央企业。自中华人民共和国成立之初，该公司便主动参与到国家住房建设及居住建筑领域，致力于开展多元化的工程实践活动和科研攻坚任务。为深入推进国家“以人民为中心”的发展理念，推动住房建设从数量增长向质量提升转变，迈向“住有所居”到“住有宜居”的新阶段，中国建科在多次参与住建部及学协会组织的住房调研活动中，于2020年启动了自新中国成立以来规模最大、覆盖范围最广、历时最长、涵盖居住类型最丰富的居住满意度调查。此次调研深入剖析了当前住房领域的痛点和难点问题。

中国建科携手中国房地产业协会共同领导，联合了超过五十家在行业内有影响力的产学研机构，组织了由数百人组成的研究团队，共同实施了《全国绿色宜居住区质量与建筑品质满意度调查》。该调查的数据范围广泛，包括了全国34个省份的行政区域，收集了3万份以上的调研问卷，并对8个重点城市中的近500户家庭进行了实地走访记录。本研究着眼于民众立场，深入剖析住宅建筑在质量与品质方面的不足，在考虑住宅区整体质量与单套住房品质的基础上，设立了15项一级评估标准和75项二级评估标准，同时，对居住者的基本信息、家庭组成、住宅类型、面积大小以及建造年代等方面进行了详尽的分类分析。同时，依据《影响住宅高品质的典型痛难点分析与技术解决方案研究报告》，我们对中国消费者协会在2022年全年的投诉受理情况进行了深入分析，从中整理出60多条与“量大质低”相关的住房投诉。针对居住满意度这一核心需求，我们对住房领域中的痛点和难点问题进行了细致剖析。

聚焦住宅建筑全寿命周期住区质量与建筑品质的主要问题

住房建设中的常见问题。经调研发现，当前住宅质量主要存在以下几大问题：在安全层面，既有住宅的主体结构稳定性和建筑防火安全风险较大，此外，设备系统的安全性和卫生防疫安全等问题也日益显现。在质量层面，裂缝、渗漏以及霉菌生长等问题普遍存在。在长期耐久性方面，围护结构材料容易出现脱落现象，结构构件及内部装饰品耐久性较差，这既影响了住房的外观，也损害了其内在品质。这些问题并非仅限于某个环节，而是贯穿于建筑从设计到施工再到使用的整个生命周期，受到各个阶段因素的共同制约。

功能空间较为单一，且存在适应性难题。这种单一的供应模式或空间结构，难以满足人们日益增长的、多样化的居住需求。因此，一旦入住，住宅往往难以根据家庭成员在不同成长阶段的需求变化进行相应的调整。

居住条件存在不足。调研结果显示，住宅的隔音和保温隔热性能不佳、空气质量与水质不理想、甲醛含量超标等问题，是导致居住满意度不高的重要因素。这些问题在保障性住房以及公寓等不同类型的居住建筑中表现得尤为明显。

针对维修保养方面的不足，调研结果显示，住户入住后频繁遇到需要修缮的麻烦，这些问题中，有一部分与房屋本身的质量有关，而另一部分则是由于缺乏可维护和更新的特性所致。比如，一旦管道被埋入建筑主体结构，对其进行检修和维修就变得极其困难。此外，许多老旧小区普遍面临物业管理缺失或不当的问题，这使得老旧住房的改造升级面临极大的挑战。

住宅区的居住条件及配套设施不足。居民在选择理想住宅时，很大程度上受到居住环境的影响，这其中包括对住宅位置和小区环境的考量。若住宅远离了教育、医疗、商业、交通等必要设施，便难以满足大众对理想居住环境的期待。这一现象与城市的规划布局、区域设计相关，同时也受到政策导向和民众固有观念的深刻影响。小区内停车位紧张，配套设施不够完善，且无障碍设施对老年人适应性较差，这些都是民众对改善居住条件所急切期盼的问题。

居住品质时代的国际好房子标准

及可持续住宅建设模式

随着发达国家步入住宅品质提升的新阶段，面对经济社会发展引发的众多生产、消费和废弃问题，以及气候变暖、资源能源短缺等全球性环境挑战，各国纷纷探索构建可持续社会的策略，制定住房建设的相关政策与措施，并确立了旨在提高可持续居住水平的优质住房标准。自21世纪伊始，全球范围内就针对处理废弃物的措施以及减少民众生活领域的碳排放等议题，出台了相应的法律规章。这些法规以推广新一代可持续住宅建设为战略目标，致力于全方位推动提升住宅品质与耐用性，同时降低能源和资源的消耗，并支持改造与再生的相关产业。国际居住品质时代的优质住宅建设标准与追求目标呈现出逐级递进的特性，其中，基础层次的目标着重于满足最基本的需求；而更高层次的目标则着眼于城市与环境的更高标准。在住宅建设的理念与内涵方面，通常涵盖以下两个主要维度：首先，追求“减碳”的高品质可持续性发展；其次，强调“宜居”的高品质可持续性发展，即在建筑从设计到拆除的整个生命周期中，全面降低对环境的影响，并确保居住的舒适性。

长期优良住宅标准与政策制度

依据国际上对高品质住宅的长期发展趋势所设定的标准，日本在持久优良住宅建设方面的实践堪称典范。立足于推动可持续的社会发展，日本政府旨在打造既可降低环境负担又能保证建筑价值持久的优质住宅，于2007年提出了“200年住宅”的设想。此举旨在推广这一理念，以促进其普及。2009年，我国实施了《促进长期优良住宅普及的法律》，这一法律全面推广了长期优良住宅（Long-life，LQH）的建设。对于新建和改造后的集合住宅，其认定标准涵盖了设计建造的多个方面，包括主体结构的耐久性、抗震能力、便于管理和更新、节能措施、居住空间设计、居住环境优化、维修保养计划、灵活性以及针对老年人的应对策略。通过增设更多高品质的长期住宅，从资源能源层面着手，解决地球的环境与健康难题，进而促进经济社会的持续发展，以及居住生活的长久可持续。

日本东京住宅建设规划政策的目标体系与系统对策

日本政府长期实施的优质住宅政策体系，堪称引领高品质住宅建设的标杆和全面性政策框架，旨在推动社会向存量型转变，并致力于实现长寿化住宅的全新理念变革。为确保住宅能够持续使用，需从长远角度出发，实施高品质住宅建设，有步骤地执行维护管理工作，同时提供详尽的住宅性能和维护管理资讯，促进既有住宅的流转，并将这些做法作为评定长期优质住宅的标准进行广泛推广。《长期优良住宅法》的核心宗旨在于推动社会从“建造后即拆除”的资源消耗型模式，逐步转向“打造高品质住宅、细致维护管理、持续珍惜利用”的资产积累型模式，实现社会的转型与发展。

日本长期优良住宅的标准概念图（集合住宅类型）

日本长期优良住宅认定标准与设计标准内涵及指标

“CHS住宅与SI住宅”标准内涵及指标体系

二战结束后的建设高峰期结束之后，日本开始面临存量住宅质量提升的挑战，同时，经济增长期间建造的众多住宅在硬件设施上正逐渐步入老化阶段。因此，以实现建筑长期使用为目标的建筑长寿化技术，已成为满足日本现代社会需求的关键议题。日本在1980年首次提出了住宅建筑全生命周期维护保养的理念与技术策略，这一理念主要源自日本建设省提出的百年住宅体系（简称CHS）以及日本国土交通省倡导的建筑支撑体与填充体（简称SI）住宅体系。该体系通过将建筑中具有长久耐用性的支撑体部分与具有良好适应性填充体部分进行分离，旨在推动住宅建筑向长寿化方向发展。SI建筑体系，即支撑体与填充体分离的体系，它突出了建筑全生命周期以及全产业链的整体设计理念和技术融合。这种体系不仅采用了高耐久性的住宅建造模式，还提供了灵活多变的居住方式和完善的维修管理体系。这一切预示着住房建设将迈向可持续住宅的升级换代，并引领着新一代住宅建设的未来趋势。

CHS住宅的功能耐久性与物理耐久性标准与内涵

CHS住宅的主要特点涵盖：空间布局的开放性与灵活性；采用统一的尺寸标准，确保了构件的互换性；便于根据使用年限进行构件的更换；独立配置的管线空间，有利于其维护和更换；建筑主体结构的耐用性较强；能够实现有计划的维修和管理。通过将建筑支撑体与可灵活调整的填充体分离开来，确保了支撑体的长久耐用性和抗震能力，既便于维护和更新，又使得住户内部的装修和设备可以灵活变动，从而持续维护了存量资产的优质使用效能，同时减少了整个生命周期的成本。

新时代好房子标准内涵

及指标体系构建的建议

为了促进新时代优质住宅的进步，亟需迅速建立完善的优质住宅评价体系，全面提高评价标准的质量，充分发挥高品质评价标准在住宅建设领域的导向作用。同时，必须考虑到住宅建筑从规划、设计到建材选择、生产、建造、使用、维护以及改造拆除的全过程，在每个环节都要逐步健全监管体系、制定标准和技术规范，这样才能打造出既绿色环保、又低碳节能、品质优良、环境宜人的新时代优质住宅。

新时代好房子标准构建

新时代的理想住宅标准需满足推动高质量发展的要求，以转变建设发展模式为核心，加速构建建筑产业现代化体系与机制，全面提升建筑工程的质量、效率及效益，推动住房建设与供应模式的根本性变革，进而推动社会经济、资源环境与城市建设的持续和谐发展。

首先，秉持绿色低碳的可持续发展理念。在新时代构建优质住房标准的过程中，我们应当严格执行党中央、国务院关于促进高质量发展的战略部署，严格执行绿色低碳可持续发展的要求。这不仅有助于更充分地满足人民群众日益增长的高品质居住生活需求，而且有助于实现碳中和和碳达峰的战略目标。

其次，秉持优质特性的持续性理念。在新时代住房标准的塑造过程中，必须将关注点从“是否具备”转变为“质量如何”的层面，精确对接民众对美好生活的追求，增强建筑产品的持久品质，确保高品质的生活改善产品供应贯穿于建筑从建造到使用的整个生命周期，全面提升建筑的全方位性能。

第三，秉持长期维护的可持续理念。在新时代好房子的标准构建过程中，需系统性地解决制约城市可持续发展的不足，协调推进城市的宜居化发展。同时，重视城市新建住房的可更新性、具备长期良好资产价值的住房以及既有存量住房的可持续再生建设。积极应对人口老龄化、少子化等社会变迁，全面提升居住区和城镇的人居环境整体水平。

新时代好房子标准内涵及指标体系构建

好房子的评判标准立足于满足人民群众对美好生活的不断追求，旨在从“住有所居”迈向“住有宜居”，通过确立好房子的顶层设计，适应新时代的发展，满足新的居住需求，构建我国住房建设的新发展模式，确保人民群众能够安心、放心、舒心地居住。

新时代理想住宅的标准和深层含义涵盖了绿色环保、品质耐久、居住环境宜人的“全新全周期高品质居住空间”。致力于打造具有长远战略意义的新型全周期高品质住房，旨在为国家、社会及人民精心设计并构建出持久优良品质的财产。该标准的框架指标体系由一个包含系统性多层级要素的结构构成，涵盖绿色低碳的宏观层面、品质耐用的建筑层面、环境宜人的区域层面三大核心内容，并包含六个基本方面的框架指标，具体为：安全性、耐用性、居住适应性、健康舒适性、生活便利性、运维长效性以及环境友好型的新型建筑产品。

新时代好房子六个方面框架指标包括以下几方面内容：

首先，要确保住宅工程的安全与耐用性。其次，针对住宅工程质量问题、建筑寿命较短的问题以及设计与建造与产业化发展中的问题，需建立一种全新的住宅全生命周期发展理念，即SI住宅模式的新方法。这样的住宅不仅安全性、耐久性俱佳，而且建筑的使用寿命得以延长，工程质量问题也得到了有效的解决。

二是关注“居住适应”这一特性。需确保功能空间的适应性，针对家庭结构多样化、生活方式多元化等新兴需求，探索并实施新的设计策略，以优化功能空间布局，增强其灵活性，从而满足家庭在其全生命周期中不同阶段的适老化需求。

第三点，关注“健康舒适”这一特性。这涉及到解决住宅在综合性能上的问题，以及室内健康宜居环境的课题，具体包括适用性、环境性、安全性、耐久性以及经济性等方面的考量；同时，我们选用零甲醛、无毒害、无排放、无污染的绿色建筑材料。

第四点，关注“生活便利”这一特质。地理位置优越，周边交通四通八达，出行十分方便；医疗、教育、商业等各方面资源丰富，配套设施齐全；便民服务设施、文体活动场所一应俱全，户外设施完备，构建了一个完善的社区环境。

五是强调“运维长效”的特性。针对当前迫切需要解决的既有住宅建筑和城市更新的问题，如住宅建筑难以改造的挑战、后期住宅二次装修的难题；同时，提升设备管线和部件的质量，以便于维护和更换；并且加强信息智能化运维管理，以增强既有住宅改造的持续性。

第六点，关注“环境友好”这一特性。针对新型绿色发展模式的课题研究，致力于弥补适老化、适幼化与居住区更新发展中存在的不足；力求实现低碳环保、节能降耗以及倡导绿色居住的生活方式。

在系统推进新时代好房子标准建设与创新的未来实践中，应将构建高质量发展标准体系作为核心，全面提高新时代好房子标准在发展新理念方面的水平，充分发挥高质量标准在经济社会发展中的引领作用，通过实施高标准战略来推动我国住宅发展实现从资源消耗型向优质资产型的转变升级。