2025年代建大变局！低价低利高淘汰，这些疑问你知道吗？

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2025年，代建行业迎来大变局！

仿佛一夜之间，代建领域由“蓝海”变为“红海”，参与者从最初的十几家迅速增长至超过一百家，市场状况也从往日的高利润和稳定收入转变为现在的微薄利润甚至亏损，增长速度和普遍上涨的局面也演变为当前的增速放缓、规模收缩和分化趋势：企业类型分化，增长速度分化，收费标准分化，经营模式分化，综合能力分化……2025年，无疑将成为代建企业面临洗牌和分化的关键年份！

规模大是否就意味着实力雄厚？仅仅拥有代建领域的三个大项目，是否就意味着这三大项目都具备强大的实力？被称为“拓展王”的称号，是否等同于“代建王”的荣誉？以低价策略进行的竞争，能否持续下去？哪些企业将会被市场淘汰？又有哪家企业能够异军突起，成为黑马？代建行业的未来集中度，是会继续下降，还是会再次上升？

Part1

代建进入“低价、低利，高淘汰”新阶段

整体看，2025年是代建行业“降速年、淘汰年、变局年”。

1，规模失速：从高速增长期进入“中低速”增长期。

在2022年至2024年这一时间段内，代建行业经历了显著的阶段性快速发展。

2025年，众多代建领域的领军人物作出预测——预计该行业在2025年将步入“低增长”时期。持悲观态度的人士认为，2025年的行业表现可能与2024年持平，甚至有可能出现轻微的下滑。

克而瑞最新数据表明，在2025年第一季度，代建行业规模排名前20的企业新增签约建筑面积的同比增长率仅为6%，这一增速与2024年同期17%的增幅相比，出现了明显的放缓趋势。

2，利润走低：低费率+低去化+去化周期变长

规模失速的同时，代建利润也在走低。

首先，“僧多”加剧竞争。显而易见，行业规模发生了显著变化，2021年参与代建的企业仅有三十多家，而到了2023年，这一数字已飙升至九十多家，2024年更是突破百人门槛。这种“僧多粥少”的局面使得市场竞争愈发激烈，众多代建行业的初入者为了维持生计，不得不采取低价策略拓展业务，导致代建费用率不断下滑，从起初的5%-6%降至现在的2%-3%，个别项目甚至跌破了2%的底线，而在一些县域的代建项目中，甚至出现了0.8%的极低报价。

其次，粥水不足。近年来，房地产行业走势低迷，土地出让规模不断缩减，代建业务的需求总量也有所减缓。以2024年为例，新增土地规划建筑面积的增速仅为3.0%，这一数字远低于之前年均20%-30%的增长速度。

在这其中，政府代建订单中“低费率”的比重不断增加，进而显著降低了整个行业的平均利润水平。

其三，“利润流失”。

在着手打造红海项目的过程中，人工成本呈现出不可动摇的态势，而那些优秀的代建企业为了保持服务的水准和标准，不得不投入更多的资源，这无疑推高了成本；然而，在房地产市场下行期间，房价持续下跌，市场普遍缺乏信心，结果销售去化率不断下滑，销售周期也渐渐拉长，成为了一种常态……这一切最终导致了代建利润的持续下降和紧缩。

3，企业分化：头部降速，中部提速，尾部淘汰

所有可吸纳的企业均已加入，目前代建领域的企业数量已达到顶峰，一位代建行业的高层管理人员如此强调。

截至2024年，行业内部已有超过一百家企业参与竞争，其中排名前百的企业中超过八成已经涉足代建业务。然而，随着行业竞争加剧，利润空间逐渐缩小，原本的蓝海市场已转变为红海，企业间的分化与洗牌也随之展开。

从整体趋势来看，在2024年，超过一百名选手在新增拓展面积方面呈现出了显著的特征，即“领先者增速放缓、中间群体加速发展，尾部选手被淘汰”的明显分化态势。

中指院显示，2024年代建不同梯队新增规模开始大不同。

明显地，腰部企业的增长速度非常快，而领先的企业增长却相对缓慢，同时像仁恒这样的代建企业也正逐渐选择退出市场。

实际上，在2025年第一季度的末段，许多企业的压力显著加剧。以某些在2024年第一季度新拓展并保持80万平方米规模的尾部代建企业为例，它们在2025年第一季度并未新增任何项目收入。

Part 2

代建无忧：短期承压，但是长期向好

行业规模放缓，盈利能力下降，市场格局发生变革……站在2025年的节点上，众多代建从业者不禁忧虑：代建领域是否已触及顶峰？一旦行业领头羊的增长势头减缓，是否还会持续下滑？

行业目前正处在成长阶段，其规模从2.2亿平方米增长至3亿平方米，尚有50%的上升潜力待挖掘。

整体看，代建市场依旧没有“饱和”或是达到行业高峰“拐点”。

一方面，目前房地产市场正经历着“超跌”现象，规模从18.2万亿缩减至约9万亿；另一方面，预计未来市场将触底反弹，实现稳定。待行业修复并回归正轨，整个市场预计将恢复至10至12亿平米的正常水平。

此外，代建领域的普及程度目前尚在发展阶段，预计到2024年，代建行业的渗透率将调整至大约12%，然而，与欧美成熟市场25%至30%的最终渗透率相比，中国在这一领域的增长潜力至少还有一倍的空间。

依据代建行业成熟期的预测，预计我国代建市场规模将达到30亿平方米（通过10亿平方米乘以30%的市场渗透率得出3亿平方米）。

而眼下2024年代建市场新增面积才在2.2亿平米左右。

显然，整个代建蛋糕看，未来代建行业还有50%左右增幅！

2，头部还在“发展中期”：欧美日代建的今天，就是中国的明天

行业终局看，今天欧美日本的代建格局，就是中国代建的明天。

眼下欧美和日本房地产代建行业表现出三大共同特征。

首先，投资与开发（代建）环节被明确区分开来；其次，渗透率大致介于25%至30%之间；再者，行业内的“代建三强”占据了大约50%的市场份额，显示出较高的行业集中度。

以美国为例，其前三大代建企业，诸如（如）、AECOM等，共同占据了大约40%的市场份额。而在英国、德国等国家，行业领先的企业，例如（如），通过并购重组，其市场占有率能够达到30%-50%。至于日本，代建行业的渗透率已接近30%，其中代建领域的三巨头“三井、住友、三菱”所属的三大财团，合计占据了超过50%的市场份额。

同时，欧美日本“代建一哥”市占率都在30%上下。

相较之下，我国代建领域的领军企业绿城管理，其市场份额连续九年稳定在20%上下，这一现象亦反映出，即便是在行业前端的企业，其市场占有率仍具备进一步上升的潜力。

3，对比欧美日，中国头部代建企业市占率依旧有上升空间

目前，我国在代建领域的领军企业以及代建行业的三大巨头，其整体市场份额均呈现增长趋势，两者均具备上升的潜力。

首先，头部企业的整体实力将得到增强；其次，其产业链的协同效应和专业领域的领先地位也将进一步增强；最终，这些因素将共同推动其在市场上的份额持续增长。

其次，城投企业将不断进行土地购置（未来主要在二三四线城市中扮演支撑角色），而中小型房地产开发商也将逐步恢复土地购置（其占比将从目前的20%提升至未来的约50%）。

第三点，众多在扩张过程中过度、采用低价策略、奉行短期利益的中小型代建企业，预计在接下来的三到五年内，将逐步被市场淘汰。

因此，从头部代建企业的角度来看，以我国房地产市场10亿平米的总量为基准，借鉴欧美及日本30%的市场渗透率，预计我国最大的代建企业在成熟期的年度新增面积大约为9000万平米（即10亿平米乘以30%再乘以30%等于9000万平米）。

截至目前，我国2024年的新增绿化面积已达到3645万平方米，这表明未来在代建领域的领军企业至少还有一倍以上的增长空间。

整体看代建三强组合市占率也有上升机会。

目前绿管在代建领域的市场份额达到了22%，若将排名第二的蓝城及第三的金地纳入考量，代建行业的前三甲整体占比约为35%，这一比例有很大可能性进一步攀升至50%。

Part 3

代建乱象：代建三大不等于代建三强

每年新增的订单数量众多且覆盖面积广泛，这真的表明企业的实力强大吗？实际上，这样的结论并不成立。

大，不等于强。

规模不是万能的。

从客观角度分析，在行业的起步阶段，目前对于代建企业经营管理水平的评估体系和标准尚不健全。

1，三大≠三强，新增代建面积“水分大、口径乱、失真”！

代建企业属于服务行业，其核心关注点在于“服务收入”与“利润”的多少，这一点正是衡量代建企业经营实力强弱的最直接、最根本的标准。

然而在实际情况中，诸如“代建营收”与“代建利润”这类衡量代建企业运营实力的重要标准，通常不会对外进行披露。目前，第三方机构的排行榜往往仅是粗略地依据外围数据进行排列，例如通过每年新增的拓展面积来呈现所谓的“规模排行榜”。

然而，一个更为显著的问题在于，即便是在新增的拓展面积方面，其内涵和品质的差距也是相当显著的。

未来，代建行业将迈向专业化与规范化的发展道路，这一趋势将促使代建企业的经营能力评价体系逐渐变得更为明确、直观，并得到更广泛的推广与应用。

2，反对单一规模论：“无效规模、低质规模、虚假规模”没意义

代建行业发展，不能陷入单一“规模论”！

大，并不等同于强，也不意味着安全、长久。

在地产圈，恒大够大，碧桂园够大，但顷刻之间就倒下了。

在代建领域，单纯地追求企业规模扩张，尤其是短期内新增的建设面积和签约面积的增长，并不能证明你是行业内的领军企业，也不代表你的实力能够经受住时间的检验。

目前，许多腰部和中小型建筑企业正采取低价竞争的策略，他们的规模扩张速度似乎令人瞩目，然而，他们同时也必须应对一系列的风险和挑战。

其一，部分代建签约“水分”很大。

某些订单虽然已经正式达成协议，然而它们属于旧有改造工程，完成签约后便无后续进展，后续的推进实际上根本无法启动。

其二，众多协议仅停留在意向阶段，却错误地被计入新增的拓展面积。与此同时，那些遵循规范的代建企业，它们通常会坚持两点要求：一方面是必须签署正式的合约，另一方面则是必须收到所谓的“首期款”，二者缺一不可，才能最终确认新增面积。

其三、部分签约面积是“无效面积”。

某些代建领域的黑马在新增的30%代建项目中，竟然遭遇了无法正式开工的困境，导致整体的“签约进场率”仅为70%。

有些合同在初期未能严格审查，或者承诺过多，结果因盈利不足或资源短缺，项目不得不提前终止。

3，伪规模后遗症：问题订单，未来3年会面临“经营大考”

一味的冲规模，尤其在前端订单质量失守，最终会带来什么后果？

在僧多粥少的代建领域，为了短期生存和扩大规模，腰部代建企业及新进入者常常不得不降低订单要求与品质，这导致他们承接了大量低价值、问题性甚至亏损的订单。结果，这些做法不可避免地引发了后续的大面积违约、解约情况，或者因未满足约定的去化目标，最终使得委托方与代建企业由和颜悦色转为面露愠色，双方均遭受了损失。

这导致2024年某些省份单个代建方解约比例竟高达15%，最终只能无奈接受这样的结果。

从整体来看，那些代建业务中前端的“问题订单”和“无效规模”现象，恰似房地产在重资产开发阶段误判土地价值而导致的错误决策，最终都会演变成为后期的“鸡肋库存”、“滞重库存”以及“无效库存”。面对这样的局面，最终的结果似乎只有两种选择：要么无奈地承受损失，要么毅然决然地割舍，结果都是损失惨重。

房地产项目的开发通常需要历时三年，但对于那些过分追求低价销售、规模扩张且订单问题频发的代建公司来说，一旦面临行业不景气及销售困境，它们将迅速遭遇一系列经营上的压力和违约解约问题，进而严重损害企业声誉，甚至可能导致企业被市场淘汰。

目前正处于腰部代建业务兴起以及新参与者纷纷加入，采取“低价拓展订单、迅速扩大规模”策略的关键阶段，这些新增的代建订单在未来两三年内，无疑将面临一系列严峻的“经营考验”，甚至可能遭遇“违约解约”的挑战。

Part4

代建洗牌后：谁能活下去，活得好？

1，剩者为王：洗牌后，代建只剩3类“幸存者”

眼下，代建企业百家争鸣，但未来只有3类能活下去、活得好。

2，两大阵营：代建只有头部活得好，腰部只剩“2条活路”

未来一个关键判断是——代建行业，只有头部企业才能活得好！

原因很简单。

代建业务实质上隶属于服务领域，其市场规模仅限于数百亿，远非庞大行业，加之代建行业缺乏明确的门槛和技术障碍，因此该领域最终很可能出现高度集中的态势。展望未来，仅有行业头部企业能够获得良好的生存和发展，并拥有较大的话语权。

对于目前的中型代建企业来说，它们在未来的发展道路上面临两种选择——要么实现生存与发展，要么走向灭亡。

即要么成为头部，要么被边缘化。

在短期内，采取“低价策略以扩大销量、优先追求规模”成为新加入市场或处于行业中间位置的代建企业的生存之道。

3，代建三强市占率：短期下降，但长期会上升到50%左右

目前，建筑代行业正处在成长阶段，同时，已经大体确立了由绿城管理、润地管理以及金地管理三大企业主导的市场格局。

总体来看，代建领域的三强市在市场份额上显著领先，同时这一比例也在不断调整与演变。

首先，三强鼎立的格局已经基本形成。

以数据为证，以前端新增面积的市场占有率为例，2024年“代建三强”所签面积的市场份额达到了37.5%，这一比例超过了市场总量的三分之一；再从中端代建项目的销售能力来分析，2024年，这三家代建企业的销售额占据了整个市场的57.7%，这一比例超过了市场的一半。

在超百家的代建竞争者中，仅前三甲企业便占据了超过三分之一至一半的市场份额，这一现象充分表明了代建行业的“三巨头”格局已然形成！

其次，代建三强市占率会动态变化，眼下短期下降也是现实。

例如，2024年行业领先的三家企业市场集中度较2023年同期下降了7个百分点；与此同时，2025年第一季度，这三家企业在新增土地面积方面的占比亦再次下降了7个百分点。

为何下降？核心来自两方面：

一方面，目前行业内的前三大企业规模基数颇大，而且随着代建行业从高速增长阶段转向中低速增长阶段，这三大企业的面积增长速度正承受着下降的压力；另一方面，腰部企业以及新加入的央国企规模基数较小，他们更注重短期规模扩张，采取低价策略，这使得他们更容易实现规模的迅速增长，从而分割市场份额。

在这种逻辑框架下，那些未来追求规模扩张的腰部企业或头部央国企的新兴力量，有可能凭借其资源和身份的双重优势，对代建行业的10强甚至3强排名构成挑战或引发“排名变动”；然而，另一方面，五年后的代建行业前三强，很可能在当前的5至8家代建行业领军企业中产生。

其三，不用悲观，长期看，头部代建市占率又会上升！

尽管在短期内市场份额或许会有所减少，然而从长远视角分析，行业领军企业凭借技术加持（例如人工智能技术的应用）、全方位的服务能力、完善的供应链体系以及非住宅项目的代建能力等独特优势，依然有望再次稳固并提高其在市场中的份额。

特别是在行业经历深度洗牌和淘汰，尤其当众多中小型代建公司退市之后，行业领先企业的市场份额将再次显著提升。与此同时，在下一轮的深度洗牌过程中，代建行业的头部企业市场份额预计将超过当前水平，甚至“代建三强”企业的市场份额可能超过50%。

代建行业领军人物指出，随着代建领域的竞争愈发白热化，市场将趋向更加公正和透明。那些在全国范围内布局的领先企业，其优劣、专业程度、能否创造实际价值以及服务质量，未来都将一目了然。特别是当中小民营企业逐渐恢复土地获取能力，例如其市场份额达到50%时，他们选择代建的根本目的在于追求利润和收益。鉴于这一需求，他们倾向于寻找行业内的领军代建公司，一方面便于建立长期的战略合作伙伴关系，另一方面，这些头部企业的品牌信誉良好，无论是专业性还是可靠性都经得起考验，而且他们的过往业绩也充分证明了这一点。

小结

代建行业已行至山腰

未来3到5年更是代建行业的关键分化洗牌期

甚至将决定代建行业未来10年、20年的基本格局。

在接下来的三到五年间，经历深度洗牌与超级分化，那些能够持续为委托方带来价值增值，具备卓越的产品竞争力、经营实力以及高效的服务执行力，将有望实现“更为显著、更为稳固、更为长远”的增长。

来源：地产总裁参考，本文已获授权，对原作者表示感谢！