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发表于 2025-4-20 12:20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
回看 2022 年的城市商业答卷,标杆 mall 展现出了韧性生长的特质,光芒闪耀。它们头顶着光环,将于 5 月亮相广州,在第 18 届中国商业地产节的【中国城市商业馆】中展现出非凡的光彩。

此为,长沙篇。

1 月 29 日,长沙召开大会,主题为“全面贯彻党的二十大精神,奋力实施‘强省会’战略,加快推进长沙高质量发展”。在推进经济高质量发展的十大行动里,提出发起营商环境领跑行动。

兔年春节刚刚过去,长沙进入全国最热门到达城市的前十名。重点零售、餐饮企业的销售累计达到 25.18 亿元。黄兴南路商业步行街和五一商圈的累计客流都超过了百万人,在全国商圈中处于靠前位置。这样的不凡表现为良好开局奠定了基础。

2022 年 1 至 11 月有一组最新数据显示,这期间实现了社会消费品零售总额为 593.4 亿元,并且同比增长了 3.3%。

开局对全局有重要影响,政策的扶持以及亮眼的业绩使得 2023 年的长沙商业达到了一个新的水准。在回顾 2022 年长沙商业市场时,赢商网会从商圈、项目、品牌等多个角度,对长沙商业的发展情况进行复盘,并对 2023 年的趋势进行展望。

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长沙商业市场回顾

存量/增量:存量全国十四,增量处于全国第七

在全国 368 个城市(不含港澳台)所管辖的行政区内,有一些已开业的购物中心,这些购物中心的商业建筑面积达到 3 万方及以上。

赢商大数据显示,2022 年长沙商业市场中购物中心的存量达到了 837.85 万㎡。此存量在全国范围内位列第十四位,在华中区域的排名仅低于武汉。在体量增量方面,2022 年一共新增了 78.48 万㎡,在全国排名进入前十,其表现较为活跃。

长沙近 5 年商业体量的增量变化受到关注。2018 年,长沙商业呈现高速爆发的态势。在这一年,年新增商业体量达到了 158.3 万㎡。其中,长沙 IFS 建成了。有 415 个品牌开业。它引领了长沙商业的升级。在 2019 年到 2020 年期间,长沙商业新增的体量快速下降。2021 年,开业的项目和体量实现了逆势增长。2022 年,新增体量虽然减少了一半,但与其他城市相比,依旧在湖南省处于领先地位。(商业建筑面积:3 万㎡以上)。

新开业的项目里,长沙开出了 10 个商业项目。这些项目新增的体量达到 78.48 万㎡。其中有南城的新地标步步高星城天地,还有长沙万科的第一座 TOD 商业金色梦想·万科里。另外,万达商管长沙城市公司焕新开启的两座万达广场也在其中。它们的开业不断为长沙市场注入了新鲜的活力。

步步高星城天地是长沙市的重点建设项目,也是雨花区现代服务业发展的重点项目。其商业体量达到 20 万㎡,在 2022 年已开业的项目中体量最大。这里引进了超过 100 家的全国首店、华中首店、长沙首店以及步步高首次合作的品牌,能够全方位满足消费者的购物体验。

长沙金色梦想万科的面积有 5 万㎡。它瞄准的是产业青年以及年轻家庭客群。在项目开业的首日,众多品牌都开创了片区内的销售新高,并且拿下了优秀的销售数据。

万达商管(长沙)公司进行了换新。长沙银盆岭万达广场以及长沙杜鹃万达广场,加快了点亮万达在湖南的拓展版图的进程,为长沙河西商圈的崛起赋予了新的动力。

长沙在筹开增量方面表现更强劲。赢商大数据不完全统计显示,未来三年,长沙新增的商业面积将会达到 217.4 万方。这里面包含了龙湖的新姚天街、芙蓉天街、开福天街,还有长沙永旺梦乐城、长沙万象城等多个项目。众多大佬纷纷进入长沙商业市场,助力长沙商业市场更加火爆、足够有影响力。



商圈发展:核心商圈高光常在 次级商圈组合发力

长沙商务局称,2022 年在商贸流通设施优化升级方面。长沙的商圈数量以及大型商业综合体数量达到了 60 个,此数量较 2012 年翻了一番。并且百强市场的数量在全国位列第 3。

从商圈方面来看,长沙的市级商圈是以五一商圈作为中心的。这个商圈包含了长沙开福万达广场、长沙海信广场以及长沙中心印象城等项目。根据赢商大数据(截止到 2022 年 7 月 1 日),五一商圈每天的客流量达到了非常惊人的 50 万人。在 10 大商业准一线城市当中,五一商圈的客流量实属位列第一。

梅溪湖商圈在长沙城市商业西拓发展中地位稳固。从梅溪湖畔的环湖时代开始,到中轴时代,这里有大型商业如金茂览秀城、中建梅澜坊、步步高梅西新天地等。洋湖商圈在长沙城市商业西拓发展中地位也不可动摇。后期备受期待的招商花园城,其总建面超过 14 万㎡。

市府滨江板块正在蓬勃发展。其中,万象城正在建设中。市府北观沙岭城市更新片区也在推进。这里将新建长沙的第二座招商花园城综合体。保利天禧的山姆会员店已经开业,并且引入了华中首个时光汇商业。

五一商圈作为具有绝对主导地位的核心,将会规划并打造出国际商业消费的形象窗口,进而提升商业服务水平以及国际影响力。南部融城、洋湖、梅溪湖二期、滨江市府、高铁西城、马栏山等这些板块,它们的商业空间与商务空间相互重叠,这让长沙未来的商业发展拥有了更多的想象空间。

存量调改:上半年品牌开关店达到1.12%,成绩斐然

在赢商网 2022 上半年监测的 12 座城市中,长沙上半年的开关店比例在 12 城中是最高的,其比例达到了 1.12,在 12 城之中位居首位。长沙新开店的数量为 1159 家,新关店的数量为 1036 家。从这些数据可以看出,长沙商圈的消费活跃度是比较高的。

从具体情况来看,在业态占比方面,各大购物中心新开的品牌当中,零售和餐饮仍然是重点。在二级业态方面,零售主要集中在服饰以及时尚生活这两个领域,餐饮则是以休闲餐饮和中式餐饮为主。

2020 年疫情过后,商业消费市场出现了巨大的变化和面临着诸多挑战。在这种复杂多变的商业环境里,购物中心推行了调改政策,并且一直在持续提升自身的核心竞争力以及抗风险能力。

2022 年,凯德广场·雨花亭公布了改造计划。在整体布局方面加大了调改力度,对动线进行了优化,提升了视觉体验。在品牌升级上,引入了 30 多个深受年轻人喜爱的时尚潮牌和网红品牌。并且在中心区域开辟了新的营销活动推广区,不定期打造各种多样化的主题 IP 活动,以此吸引年轻客群深度参与,增强彼此间的黏性互动。

北辰三角洲大悦城的占地面积为 14 万㎡。2021 年,该项目在长沙亮相。它携手众多“首店”“首展”“独家”活动,在长沙引起轰动。其现象级的热度至今仍让星城人难以忘怀。

2022 年,北辰三角洲大悦城在多个层面进行了升级焕新。它从品牌方面进行了升级,从营销理念方面进行了更新,从商业模式方面进行了转变,从建筑设计方面进行了优化。这些升级焕新吸引了多家首店入驻,其中包括覔书店、太食獸、阿波罗尼亚、茅台冰淇淋等华中首店。同时,还吸引了美妆品牌,如 Dior、兰蔻、YSL 等湖南首家专卖店。这些首店的入驻不断为长沙消费者带来全新的潮流体验、人文体验和生活体验。

首店经济:引进品牌首店116家,城市首店占比超40%

首店经济一直是实施扩大内需的重要举措,也是推动消费品质提升的重要手段。引入首进品牌已成为购物中心发展的普遍共识。作为“娱乐之都”的长沙,不断展现出蓬勃的发展态势,其辐射力和影响力也在不断提升。

2022 年,长沙开出的品牌首店数量为 116 家。这些首店入驻了 26 个购物中心以及集中式商业街区。城市首店在其中的占比超过 40%。大量首店使得长沙的市场经济持续得到加强。

其中,步步高星城天地在首店品牌数量方面位居榜首,有 44 家首店品牌。湖南首家 VIA DANTE 在此亮相,湖南首家 Tim 金枫店也在此亮相,还有其他湖南首家等品牌齐聚。这些品牌的齐聚,全方位满足了消费者的购物消费体验。

2022 年新进长沙的首店中,零售业态的首店数量在其中所占的比例约为 45%,餐饮业态的首店所占比例约为 37%。并且,零售一直是很多商场用来吸引客流的重要利器。



餐饮细分业态方面,茶饮和咖啡的发展势头依然强劲。代数学家以及 M Stand 的湖南首店进驻了步步高星城天地。本土咖啡品牌小咖主与长沙国金街携手,开出了全国首店。8 月,茶颜悦色推出了自主运营的咖啡品牌——“鸳央咖啡”,并且在 8 月 10 日实现了 5 店同时开业。天草麻奶和来恰茶汇聚在长沙北辰三角洲大悦城。各个品牌在长沙展开竞争,拓展的势头十分迅猛。

新能源汽车也在抢占长沙市场,其中凯迪拉克、极氪汽车以及智己汽车都开出了在湖南的首家店铺。

日本的家居品牌宜得利,香氛品牌 The Beast 野兽派,国货防晒品牌蕉下等这些提倡生活方式的热门品牌,也给长沙市场的消费者带来了新的生活美学以及新鲜的体验。

18 届中国商业地产节在 5 月 17 至 18 日于广州南丰朗豪酒店举办。系列主题展即【中国城市商业馆】,能够打通合作对接的“最后一公里”。它联动五大国际消费中心城市以及 19 个消费前沿省市,汇聚全国 1000 多个城市活力商业项目,精准对接 2000 多个全业态品牌资源,有助于建设项目专属品牌库,还能为招商推广提供一站式全方位的招商展示平台。

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2023年长沙商业市场展望

赢商网进行了不完全统计,2023 年在长沙有 6 个商业项目处于筹开状态,这些项目的体量大于 3 万㎡。同时,新增的商业体量达到 55 万㎡,并且这一新增量占湖南省筹开项目总体量的 50%。

从各项目的产品打造情况来看,华润、龙湖等头部企业在长沙市场保持活跃;从头部企业集中度来看,也有五江集团等本土民企代表在长沙市场一展拳脚。

代表项目有龙湖长沙芙蓉天街,该项目处在人民东路 - 芙蓉区隆平板块,是一个 19 万方的城市综合体以及 12 万方的自持商业。以“焕生活·新时光”作为定位,旨在打造长沙城东家庭欢聚的新主场,计划于 2023 年开业。

龙湖商业在湖南打造的第二座天街是长沙芙蓉天街,它的开业给长沙浏阳河东商业市场带来了极大的利好。龙湖已落地长沙洋湖天街、芙蓉天街、开福天街、新姚天街、月亮岛天街(已签约),并且龙湖与红星实业拟合作天街项目。未来,龙湖有望在长沙布局六座天街,持续拓展湖南商业板块的市场布局。

河西商圈逐步发力,多板块炫商业繁华

从 2023 年拟开业项目的区域分布来看,岳麓区有 2 个项目处于领先地位。雨花区有 1 个新项目筹备开业,开福区有 1 个新项目筹备开业,芙蓉区有 1 个新项目筹备开业,天心区也有 1 个新项目筹备开业。这些区域都有实力成为长沙商业市场的未来新秀。

长沙大汉友阿将带来“策展型”商业,这种商业能带来全新体验,丰富了城市的商业体验模式。

开福区的未来珠江·星环,它是珠江商管的商业新秀。它将会成为长沙城北黄金经济圈的辐射中心。

长沙华润欢乐颂是华润的首个城市奥莱代表作。它的建筑设计将“岳麓山”的型与“梅溪湖”的韵融合在一起。建成之后,它将会成为大河西的一处景观。

2022 年,长沙市自然资源和规划局把《长沙市商业和商务用地布局专项规划(2021 - 2035)》进行了批前公示。从商业空间结构方面来看,将要构建出“一主九副五特”这样的商业格局。五一广场是核心商圈,还有五个特色商圈以及 N 个社区商圈。这些商圈能够满足市民的差异化消费,提升消费的幸福感。同时,头部企业的助推以及本土企业的发力,会让长沙的商业市场格局再次提升,从而引领城市经济消费的发展。

最新发布的《2022 城市商业力排行榜》显示,长沙凭借城市的商业基础、商业规模以及商业活跃度等方面的综合表现力,在 300 余个城市里表现突出并脱颖而出,其排名为 13 位,并且成为上升幅度最大的城市。

城市排名出现跨级换位,这见证了长沙 2022 年商业市场发展劲力很强。长沙在厚积薄发中实现了商业化进程的跨越:作为网红城市,一直凭借时尚、潮流、情怀等标签,为自己赢得众多消费者的关注。城市借助自身的红利,使持续的流量触达商业发展的各个方面,让城市商业具备了更活跃的生存能力。

长沙的城市商业格局如今呈现出从单一中心向多中心发展的趋势;明确了要向南大力发展湘府消费中心及周边商圈。在所有“新一线”城市中,长沙是具有娱乐精神和流量感最为突出的城市。因其优异表现,在华中区域的地位不可动摇。

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