农村宅基地管理-农村宅基地如何管理-农村宅基地管理机构

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一、制定背景

永康市目前的农村宅基地审批管理政策依据是 2014 年发布的《关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知》（永政办发〔2014〕182 号）。新《中华人民共和国土地管理法》以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11 号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6 号）、《浙江省农业农村厅 浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》（浙农经发〔2020〕1 号）等上级文件开始实施。我市现有的农村宅基地管理和运作模式已无法适应新的形势发展需求，需要重新进行制定。结合我市实际，我们对相关规定进行了补充完善。

二、主要内容

工作职责包含以下内容。依据编委《关于明确农村宅基地管理工作职责分工的通知》（永编〔2022〕19 号）的精神，对市农业农村局、市自然资源和规划局、镇（街道）在农村宅基地和建房审批管理工作中的相关职责进行了重新明确。根据“大综合一体化”行政执法改革的相关文件要求，对市综合行政执法局在农村宅基地和建房审批管理工作中的职责进行了修改。同时新增了市建设局的相关职责以及村集体的相关职责。

第二部分是审批管理。在这部分中，主要从多个方面进行了规范，包括面积标准、规划设计、申报条件、申报人口计算以及分家析产等。

一是面积标准与规划设计方面。对于 4 人及以上的，面积不得超过 100 平方米；对于 3 人及以下的，面积不得超过 80 平方米。父母、祖父母原则上不预留房屋，若随申报户审批，可在申报户限额面积之外增加 20 平方米，且最大不超过 120 平方米。村民住宅按照三层带阁楼的标准建设，其建筑高度不超过 12.5 米，建筑间距原则上不少于 6 米。

一是可申请宅基地的情形，进行了明确；二是不得申请宅基地的情形，进行了明确；三是可撤销批准宅基地的情形，进行了明确。

农村村民可申请宅基地的情形主要有以下 5 项：其一，未享有宅基地审批且无房的农户；其二，因析产等原因符合分户条件并且分户后无房的；其三，经专业机构鉴定属于 D 级危房且确需拆移建的农户；其四，因政府建设、垦区移民、灾毁、避让地质灾害等原因需要搬迁的；其五，现有住房对国土空间规划实施有影响，需要拆建或移建的。

农村村民申请宅基地有 7 项主要情形不得申请：其一，不具备分户条件或分家析产不合理；其二，未达到法定婚龄却单独立户；其三，有违法占地建房或存在严重违法用地情况；其四，原有住宅拆除后已实行货币安置或国有土地安置；其五，除按规定调剂外，出租、出卖、赠与或以其他形式转让宅基地上建筑物后再申请；其六，地基无法落实；其七，60 周岁以上人员原则上不能再申请批基建房。

可撤销宅基地批准的情形主要有以下两项：其一，从宅基地批准之日起超过两年，且是由于申请人自身的原因而未开始动工建设的；其二，存在骗取批准宅基地的行为。

三是新增了一个条款，即无民事行为能力的村民不得以户主名义申请宅基地，但可以列入申报人口计算。

一是分家析产需合情、合理且合法，以自然间为单位进行。二是分家析产到户的面积不能超过相应的住宅限额标准。三是兄弟中若有非集体经济组织成员，其产权分析原则上不得超过平均份额。

第三部分是审批程序。审批管理按照“农户申请”的流程进行。审批管理按照“村级初核”的流程进行。审批管理按照“镇级审批”的流程进行。

一是符合宅基地申请条件的农户，向户口所在地村集体提出申请；

二是村集体对农户情况进行初核审查并公示；

三是镇（街道）受理申请之后，会组织相关业务科室来对申报材料进行联审，同时开展现场踏勘等工作。接着依据各部门联审的结果出具审批意见，并且将审批结果再次在村进行公示。

第四部分的内容是建房管理。要全面落实农民建房的“四到场”管理要求，镇（街道）需要做到审批的时候到场，放样的时候到场，施工的时候到场，验收的时候到场。

工作要求包含以下几个方面。其一，要建立联席会议机制。其二，需加强监督管理。其三，必须严肃工作纪律。

第六部分为其他规定。主要包含 5 项内容：其一，获得批准宅基地的农户，其原有的住房需要拆除或者赠送给村集体；其二，具备条件的村集体在已批准宅基地的农户范围内能够实行竞价选位；其三，引导村集体设置宅基地协管员，开展针对农民建房的动态巡查；其四，引导农民建房朝着城镇和中心村进行集中；其五，明确本通知施行之后，永政办发〔2014〕182 号文件同时废止。