农村宅基地管理-农村宅基地管理政策问答-农村宅基地管理机构

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杭州市人民政府办公厅关于印发

杭州市农村住房建设管理暂行办法的通知

杭政办函〔2018〕32号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

市政府已经同意《杭州市农村住房建设管理暂行办法》，现在将其印发给你们，希望你们认真贯彻执行。

杭州市人民政府办公厅

2018年3月21日

杭州市农村住房建设管理暂行办法

为规范农村住房的建设管理，需建立健全相关机制。要加强农村住房建设的规划设计管控以及施工质量安全管理。依据《浙江省人民政府办公厅关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69 号）和现行有关法律法规，结合本市的实际情况，制定出本办法。

本办法适用于本市行政区域内的农村村民新建农村住房的建设管理，适用于本市行政区域内的农村村民改建农村住房的建设管理，适用于本市行政区域内的农村村民扩建农村住房的建设管理（以下简称村民建房）及其监督管理。

农村住房指的是农村村民在依法获取的宅基地上所建设的住宅房屋；农村村民指的是具有农村集体经济组织成员资格的人员。

农村住房建设要体现当地的建筑风貌特色。

区、县（市）政府应将所需经费纳入本级财政预算。

市建设行政主管部门承担全市农村住房建设的指导职责；市城乡规划行政主管部门负责全市农村住房建设的规划工作；市国土资源行政主管部门负责全市农村住房建设的用地管理工作；市级其他相关部门依据各自职责，负责农村住房建设的相关管理工作。

区、县（市）的其他有关部门依据各自的职责，负责农村住房建设的相关管理工作。

乡（镇）政府受市级有关部门、区县（市）政府及其有关部门委托实施有关行政许可。

建房人要对农村住房的建设质量安全负全部责任，并且承担建设的主体责任。农房的设计单位、施工单位以及材料供应单位等相关单位，还有个人，都要分别承担与之相应的质量和安全责任。

村民委员会需加强对农村住房建设的管理与服务。在乡（镇）政府、街道办事处的指导下，拟定包含农村住房建设自治管理内容的村规民约，此村规民约需经村民会议讨论通过后再予以实施。同时，村民委员会要指导村民依法开展农村住房建设活动，还可以为村民提供农村住房建设审批等事项的代办服务。

同时，要及时把这些情况向当地有关部门或者乡（镇）政府、街道办事处报告。

村民建房新增用地实行计划管理，其用地指标被纳入土地利用年度计划。农村土地全域整治区域实行城乡建设用地增减挂钩。区、县（市）政府需要根据上级下达的计划指标、全域整治区域规划以及农村建房的用地需求，进行综合平衡，从而确定农村建房的年度用地计划，并且将该计划分解下达到各乡（镇）政府、街道办事处。

村庄规划编制需符合城乡规划的要求，要以农村的实际情况为出发点，对村民的意愿予以尊重，把地方和农村的特色体现出来。要加快村级土地利用规划的编制工作，推动村庄规划与土地利用规划实现“两规合一”。

村庄中建设项目较多的以及中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等重要村庄，应当开展村庄设计的编制工作，要逐步让村庄设计实现全覆盖。

村庄规划设计需尊重村庄原有的肌理与格局，要充分对当地的自然资源以及历史文脉进行保护和利用，务必保持村庄风貌的整体性以及地域特色，并且建筑的高度、体量、材料、色彩都应该和周边环境相协调。

乡（镇）政府和街道办事处应当引导农村村民合理使用土地，要尽可能借助原有的宅基地、空闲地以及荒地荒坡来建造房屋，并且鼓励村民不占用或者少占用耕地。在新建、扩建农村住房时，不可以位于永久基本农田保护区之内，也不能在铁路、公路的建筑控制区范围内，同时不能处于地质灾害高易发区或者河道、湖泊的管理范围之内。

新建农村住房时，要根据建房所在位置的地质条件，对地基地质进行勘察验证。应当尽量避开地质灾害容易发生的区域。如果确实无法避免处于地质灾害易发区，就应当依法进行地质灾害危险性评估，并且按照要求做好防治措施。

改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

农村住房设计需遵循安全、经济、实用、美观这些要求。要坚持传承创新以及彰显特色的设计理念。还要科学地配置功能空间。并且探索形成带有地域特色的“新杭派民居”风格。

村民建房需按规定进行选择。可以选用当地建设或城乡规划行政主管部门所提供的农村住房设计通用图集。也可以委托具有房屋建筑工程设计资质的设计单位来开展住房设计。还可以委托建筑、结构专业注册设计人员来进行住房设计。

区、县（市）建设或城乡规划行政主管部门需组织编制与当地实际相符的农村住房设计通用图集，将其免费提供给村民供其选用。并且，要依据村民的需求，及时对设计通用图集进行更新、完善以及推广，同时免费提供设计修改等与图集落地相关的服务。

区、县（市）政府需依据相关法律法规，并且结合当地的实际情况，来制定和公布农村住房建设标准，要明确宅基地的面积、建筑面积、建筑的层数、建筑的高度、屋檐的高度、围墙的设置以及配套基础设施等方面的要求。

村民建房需依照城乡规划管理方面的法律规定，办理规划许可手续。

区、县（市）政府需依据“最多跑一次”改革的要求，构建并完善农房审批联合会审制度，通过联合审批以及集中审批等形式，来提升审批的效率。

村民建房时，需要向村民委员会提出申请。并且要按照规定的程序，经村民委员会同意后，村民委员会还要签署书面意见。

村民申请建造的农村住房若与他人有重大利益关系，那么受委托实施审批的乡（镇）政府以及街道办事处，应当把审批的相关内容、申请人所享有的权利以及利害关系人所享有的权利等事项，在本单位的门户网站和建设现场进行公告。

然后前往乡（镇）政府、街道办事处办理建房申请手续。

乡（镇）政府和街道办事处需在农村村民建房申请批准后的 15 日内进行定点放线；进行定点放线时要通知建房人；并且村民委员会需派人到场协助乡（镇）政府、街道办事处完成放线工作。若村民因特殊原因需要立即开工建设，那么乡（镇）政府、街道办事处应当在农村村民建房申请批准之日起 3 日内组织定点放线。

农村住房建设在除法律、法规另有规定的情况下，不需要办理建筑施工许可证。

村民建房需按规定，委托有相应资质的建设施工企业或者有相应技能的建筑工匠来进行施工。村民要与施工承包人签订施工合同，把双方的责任、权利以及义务明确清楚，还要约定好农村住房的保修期限和保修责任。应当鼓励去购买施工安全保险。

承建建筑施工的企业或工匠需严格依据已获批准的建房设计图纸来进行施工，同时要遵守相关的法律法规，遵循施工操作规范以及施工技术标准，以此来确保施工的质量与安全。

建筑施工企业或建筑工匠要协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料等。如果村民要求使用不合格的建筑材料等，那么建筑施工企业或者建筑工匠就应当进行劝阻和拒绝。

鼓励农村住房建设使用乡土材料与传统工艺，对建筑墙体进行保温处理，推广应用太阳能光热和光伏等绿色建筑技术，同时推广装配式建筑技术。

鼓励在农村住房建设过程中引入监理机制。村民进行建房时，能够委托具备房屋建筑工程监理资质或者设计资质的单位来对农村住房的施工进行监理。同时，也可以委托房屋建筑工程专业的注册监理人员或者设计人员来进行监理。

农村住房竣工之后，村民需要向其所在地的乡（镇）政府或者街道办事处提出用地以及规划核实方面的申请，接着由乡（镇）政府或者街道办事处出具相应的核实文件。

村民建房实行竣工验收制度。农村住房建设完成了设计图纸要求的各项内容，也完成了施工合同约定的各项内容，并且取得了用地和规划核实文件。此时，建房村民负责组织建筑施工企业或者建筑工匠来对农村住房进行竣工验收。

委托进行设计以及监理的情况下，设计单位或者设计人员应当参加竣工验收，监理单位或者监理人员也应当参加竣工验收。

建房村民需要签署竣工验收意见，参加验收的设计人员需要签署竣工验收意见，参加验收的施工人员需要签署竣工验收意见，参加验收的监理人员需要签署竣工验收意见。农村住房只有经验收合格了，才可以交付使用。

各区、县（市）政府需结合当地实际情况，建立并完善农村住房建设管理信息系统。乡（镇）政府以及街道办事处应当强化农村住房建设档案的管理工作，要及时做好资料的整理以及信息的录入等相关工作。

农村住房经竣工验收合格后，村民能够持有用地和规划核实文件以及竣工验收意见书等材料。然后，村民可以依据法律规定，向不动产登记机构提出办理不动产登记的申请。

街道办事处应设立农村住房建设管理机构，同时配置相应管理人员，负责农村住房建设管理的具体工作。

以此推动农村住房建设管理各项规定有效落实。

单位应当支持配合街道办事处开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

乡（镇）政府和街道办事处在农村住房建设常态化管理以及施工质量安全监督检查期间，若需对相关技术问题进行认定和处理，能够向上级政府的有关行政主管部门申请技术指导，并且有关行政主管部门应当及时组织相关专业机构或者人员来给予指导。

区、县（市）的建设行政主管部门需要加强对建筑工匠的指导和管理。可以通过开展培训活动，来提升建筑工匠的业务水平。同时，也可以通过建立信用档案等措施，来对建筑工匠进行管理和提升其业务水平。

区、县（市）的有关部门以及乡（镇）政府和街道办事处，能够委托专业技术机构来承担以下这些工作：

（一）编制农村住房设计通用图集；

（二）提供地基地质勘察验证服务和结构安全鉴定服务；

（三）为村民提供地质灾害危险性评估及治理方案；

（四）定点放线；

（五）实施农村住房施工质量和安全监督辅助工作。

专业技术机构受委托提供上述规定服务时，不得向建房村民收取费用。

各区、县（市）政府需依据本办法，同时结合当地的实际情况，制定出切实可行的实施办法，以此来保证农村住房建设管理工作能够实现规范化以及制度化。

街道办事处可按照当地实际情形，对依法依规建设农村住房的村民给予相应的奖励。

本办法从 2018 年 4 月 21 日开始施行。市建委承担牵头并组织实施的职责。