农村宅基地管理-农村宅基地管理机构-农村宅基地如何管理

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各乡镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《乐清市个人住宅建设管理办法》经由十六届市政府第二十二次常务会议进行了审议并获得通过，现在将其印发给你们，希望你们能够认真地遵照执行。

乐清市人民政府

2020年3月20日

（此件公开发布）

乐清市个人住宅建设管理办法

第一章 总 则

为加强我市个人住宅建设管理，改善城乡人居环境，提升城乡建设品位。依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6 号）《浙江省城乡规划条例》《浙江省自然资源厅、浙江省农业农村厅、浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知》（浙自然资函〔2019〕47 号）等法律法规及上级行政规范性文件规定。结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 我市个人住宅建设活动适用本办法。

我市行政区域内符合条件的村民和居民（以下简称村民）在集体土地或者国有土地上进行新建、改建和扩建个人住宅的行为，被本办法称作个人住宅建设。

本办法所称改建，指的是在原用地范围内对原住宅进行改造或者重建的这种建设行为；而扩建，则是指扩大原住宅用地范围的建设行为。

乡镇人民政府（街道办事处）承担集体土地上个人住宅建设用地审批的工作，其中包括用地资格预审；同时，受市政府委托，负责国有土地上符合条件的个人住宅建设用地审批。

市自然资源和规划局承担个人住宅建设方面的工作，包括国土空间规划、土地利用计划以及规划许可等。在国土空间规划这一领域，要对宅基地用地规模和布局进行统筹安排，以满足合理的宅基地需求。同时，还要依法办理农用地转用审批以及规划许可等相关手续。

市住建局负责建设工程规划核实工作。

对乡镇人民政府（街道办事处）的宅基地管理进行业务指导和监督。

相关部门根据各自的职责，踊跃配合把个人住宅建设的工作完成好。

村民委员会或村集体经济组织需健全宅基地申请审核的相关制度，以保障宅基地分配使用的公开性、公平性与公正性，同时要做好个人住宅建设管理的相关工作。

个人住宅建设应遵循节约用地的原则。

第二章 规划控制

市域范围内根据城乡建设和发展的需要，将其划分为重点控制区域和一般控制区域。

重点控制区域的范围在附件 1 中可见。一般控制区域是重点控制区域之外的区域。市政府会依据城乡发展的需求，在合适的时间对重点控制区域的范围进行调整。

重点控制区域被细分成一级控制地带和二级控制地带。以下这些区域属于一级控制地带，而其他的重点控制区域则属于二级控制地带：

（一）30米以上规划道路红线外两侧50米内的区域；

规划的功能是用于非住宅类的用地，这里的用地不包括以住宅作为主要功能的混合用地的区域；

（三）已列入旧城、旧村及城中村等改造范围的区域；

（四）市政府确定的其他区域。

第七条，对于个人住宅建设，依据控制区域的不同，按照以下规定进行分类管理：

一级控制地带内仅允许进行不致使建筑规模扩大的改建行为，不允许新建单间式住宅，也禁止进行扩建单间式住宅的操作。

（二）二级控制地带内只允许改建，禁止新建、扩建单间式住宅；

（三）一般控制区域内鼓励建设公寓式住宅。

在重点控制区域内，存在已形成整幢建设的成排房屋。在这些房屋中，有未建的用地规模在 100 平方米以下的插花闲置地。如果不宜建设公寓式住宅，那么可以新建单间式住宅。

第九条 严格控制与规划不符合的房屋进行重建。存在安全隐患的房屋或者因自然灾害造成毁坏的房屋，可以进行修复加固；那些无法修复加固的房屋，优先进行拆迁安置；对于近期无法落实拆迁安置且被鉴定为 D 级危房的，在乡镇人民政府（街道办事处）出具近期无法落实拆迁安置的意见后，允许进行原拆原建（不提升原建筑高度、不扩大原建筑规模），要是不占用城市道路、不影响近期规划实施的，还可以适当放宽到 3 层。

国有土地上的单间式住宅（非房地产开发项目），除在原址按单间式进行不扩大建筑占地规模的改建外，能够单独或者联合申报改建为公寓式住宅，不过最高不能超过 6 层。国有出让土地上的公寓式住宅或单间式住宅，若符合规划要求，经批准同意追加房屋建筑面积，就应当补缴土地出让金。

单间式住宅的层数有规定，其不得超过 6 层。同时，建筑高度也有要求，不得超过 21 米。

单间式住宅间距的确定以满足日照要求为基础。同时，要综合考虑采光方面的要求、通风方面的要求、消防方面的要求、防灾方面的要求、管线埋设方面的要求以及视觉卫生方面的要求。

单间式住宅布置需符合规划。在审批时，若实际情况需要，可在规划具体位置一米范围内进行调整。调整后无需重新修改规划，且应按照相关技术规定重新核算并确定建筑层数。

第十三条，在旧区内进行单间式住宅的建设。若北侧为单间式农居且层数在 3 层以上，那么位于南侧的拟建建筑与北侧住宅的建筑间距需按照以下方法来确定。

拟建建筑高度若超过 14 米，那么建筑间距应不小于自身建筑高度的 0.8 倍。

拟建建筑高度若在 14 米以下，那么建筑间距需不小于自身建筑高度的 0.6 倍，同时也需不小于 4 米。

本村个人住宅建设要由村民委员会或者村集体经济组织进行合理布局。

城镇建设重点控制区域内，除了依据控制性详细规划划分地块进行整体改造之外，在建设公寓式住宅之前，村民委员会或者村集体经济组织需要报请乡镇人民政府（街道办事处）来组织编制地块方案；而在一般控制区域内建设公寓式住宅时，根据实际需要编制地块方案。

第十五条，对于尚无法依据地块方案进行连片整体改造的情况，能够在地块方案规划的范围之内划分出若干便于近期开展建设的独立实施区域，并且按照统一规划、分步骤建设的原则来实施局部改造。在为独立实施区域制定出分配方案之后，便可以按照每一栋进行建设。

第十六条 独立实施区域的划分应当符合以下规定：

控制红线内规划建筑离界距离需满足技术规定，同时要对红线外现状合法建筑进行日照分析且符合规定；对于区域外原本就已经达不到日照标准的建筑，不能降低其原有的日照标准。

（二）四至为不足24米规划道路的，以道路中心线为界；

（三）各独立实施区域之间的界线应当重合。

第三章 用地控制

第十七条规定，要对占用耕地建设住宅进行严格的控制。同时，应尽量去规划以及使用原本就有的宅基地和村内的空闲地。

个人建房用地禁止选址在地质灾害易发区。

村（居）民利用集体土地建设单间式住宅时，其拥有的住宅占地面积之和不能超过以下标准：

家庭人口在 6 人及以上被视为大户。若使用耕地，其面积不得超过 125 平方米；若使用其他土地，其面积不得超过 140 平方米。

家庭人口为 4 至 5 人的属于中户。如果使用耕地，那么面积不得超过 90 平方米；如果使用其他土地，面积则不得超过 120 平方米。

家庭人口在 3 人以下属于小户。若使用耕地，其面积不得超过 60 平方米；若使用其他土地，其面积不得超过 90 平方米。

已有宅基地，若在标准面积内再次申请建房，那么原有宅基地面积会按照 70%折算为耕地面积。

审批时还应当考虑自然间的完整性。

集体土地上的单间式房屋进行原拆原建时，其住宅占地面积不受户籍的限制，也不受家庭人口的限制，并且不得大于 140 平方米。

宗地四至存在部分移位情况，或者房屋形状发生变化，或者房屋朝向发生变化。在满足用地面积保持不变、土地性质不变，未对相邻权利人合法权益造成影响，并且符合规划控制的条件下，可将其视为原拆原建。

村（居）民利用集体土地进行建设时，若单独建设或联合建设公寓式住宅，其套型面积通常不超过 160 平方米。建筑面积需按照下列规定进行审批，且在审批过程中应当考虑套的完整性。

新审批的大户面积不超过 480 平方米，中户面积不超过 360 平方米，小户面积不超过 240 平方米。

已有单间式住宅，若再申请建设公寓式住宅，那么公寓式住宅的建筑面积是以可报批的单间式住宅占地面积的 4 倍来进行计算的；

拆除原有单间式住宅后联合建设公寓式住宅，包括原址建设以及因道路规划控制和村庄改造而引起的异地建设，其建筑面积不超过以下标准：

4 层以下的房屋，其最大建筑面积是该房屋合法占地面积的 4 倍。

5 层以上的房屋，其最大建筑面积是该房屋合法建筑面积的 1 倍。

已确定使用权或者房屋所有权的道坦，其最大建筑面积为合法占地面积的 1 倍。已确定使用权或者房屋所有权的简易房（如厕所、猪舍、柴基等），其最大建筑面积为合法占地面积的 1 倍。

建筑高度超过 27 米的公寓式住宅由村集体经济组织申报。

符合以下条件之一的村（居）民可以以户为单位由户主申请建房：其一，属于新申请宅基地的；其二，户主年龄超过 60 周岁的，这种情况下原则上由子女申请建房。

（一）无房或者住房困难的；

（二）危旧房需要改造或者房屋自然损毁的；

（三）因地质灾害避让或者旧村改造等原因拆迁安置的；

无住房，并且经批准回乡落户的退伍军人可以在原籍地申请建房用地；回乡定居的华侨可以在原籍地申请建房用地；回乡定居的港澳台同胞可以在原籍地申请建房用地；回乡定居的外籍华人可以在原籍地申请建房用地；烈士家属可以在原籍地申请建房用地；原定销户、自理口粮、蓝印户口的居民也可以在原籍地申请建房用地。

（五）其他需要申请建房的情形。

建房户向户口所在村的村民委员会提出书面建房申请，村民委员会会议通过并出具会议纪要；建房户也可向户口所在村的集体经济组织提出书面建房申请，集体经济组织会议通过并出具会议纪要。其中第四款涉及的人员申请建房时，需经村民代表会议集体讨论决定，或者经村集体经济组织社员代表会议集体讨论决定。

第二十二条 具有下列情形之一的，视同已分户：

（一）未分户的家庭，子女达到法定结婚年龄的；

（二）原夫妻双方已离婚超过3年或者未到3年一方已再婚的。

第二十三条 具有下列情形之一的，建房用地申请不予批准：

1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》开始实施。在此之后，通过审批、继承、交换、赠与、转让等途径获得的宅基地，或者在国有划拨土地上的建筑物，若已达到最大土地审批面积标准，那么在全部或者部分转让之后（调剂情况除外），再申请建房用地的。

原审批的土地面积已经达到了土地审批的标准，在进行征收的时候，已经按照当时的市场价格给予了货币补偿，或者进行了房屋产权调换，又或者进行了土地置换，之后再申请建房用地的；

因地质灾害需要避险移民，或者因下山移民等原因，已经享受了安置，现在又申请建房用地的；

（四）在旧城、旧村及城中村等改造区域内申请建房用地的；

（五）违法建设住宅行为未处罚到位申请建房用地的；

产前家庭原本的宅基地面积已达到分户后各户的限额标准，此时户主或者家庭成员再次申请建房用地；

（七）其他不予批准的情形。

农村村民的建房人口以建房户户口簿内记载的农业人口数来确定。已婚但尚未有子女的以及已领取独生子女证的，可以增加一个人口进行计算。然而，下列人员不被计入建房人口：

（一）已批准建房的人员；

（二）在户口簿中非本户直系亲属的在册人员；

（三）国家机关和事业单位工作人员、国有企业职工。

父母是本村村民且没有住房，他们与建房申请人分户。如果申请人没有兄弟姐妹，那么父母就按照实际人口来计算；如果申请人有兄弟姐妹，那么父母可以按照 1 人来计算。

下列农村村民家庭成员在本村存在以下情况时可以计入建房人口：虽在本村无常住户口。

原户籍为农业户口的复转退军人（其中不包含已在外结婚定居的人员），还有现役军人、在校学生以及在监狱服刑的人员。

（二）户籍在本市的配偶和子女；

未享受国家相关住房优惠政策的人员包括蓝印户口人员、移民农转非人员以及自理口粮人员。

（四）其他人员。

现有宅基地无法满足居住需求时，本村村民能够通过买卖、赠与等方式来调剂宅基地使用权。同时，调入方调入的宅基地与原有宅基地面积相加，不得超过规定标准。并且，调出方可以在规定面积标准范围内再次申请新建或者扩建住宅。

调剂宅基地时，调剂双方当事人需一同向所在村的村民委员会或者村集体经济组织提出申请，接着将申请上报给乡镇人民政府（街道办事处）并获得批准，最后办理土地变更登记。

第四章 建设审批程序

在集体土地上进行住宅建设时，建房户需要按照以下程序进行申报：

建房户向所在村的村民委员会提出申请，获得了村民委员会的书面同意意见；建房户也向所在村的村集体经济组织提出申请，取得了村集体经济组织的书面同意意见。

建房户委托具有相应测绘资质的测绘机构来进行拟建房地块的城乡规划红线图测绘工作。同时，建房户要出具土地利用现状图和总体规划图。在进行测绘的过程中，必须要经过所在村的村民委员会或者集体经济组织到场进行确认。

建房户向乡镇人民政府（街道办事处）提出关于个人住宅建设的资格预审申请。若符合条件，那么乡镇人民政府（街道办事处）就会出具《个人建房资格预审结果告知书》。

建房户向市自然资源和规划局提出个人住宅建设用地规划许可的申请。如果是在城镇规划区内，那么市自然资源和规划局就会出具《建设用地规划许可证》；倘若在乡、村庄规划区内，市自然资源和规划局则会出具《规划初审意见联系单》。

拟建房地块如果属于农用地或者未利用地，那么就由市自然资源和规划局进行组件并上报农用地专用或者未利用地转用的审批。

建房户向乡镇人民政府（街道办事处）提出用地审批方面的申请，进而取得了《个人建房用地批准书》；

建房户向市住建局提出申请。如果是在城镇规划区内，那么市住建局就会出具《建设工程规划许可证》；倘若在乡、村庄规划区内，市住建局则会出具《乡村建设规划许可证》。

建房户在建设工程完成之后，向市住建局提出规划核实方面的申请。如果符合建设要求，那么市住建局就会出具《建设工程规划核实确认书》。

在国有土地上建造住宅时，需参照城镇规划区内集体土地上住宅的审批流程来进行审批。建房户可以直接向乡镇人民政府提交申请。

村民委员会或者村集体经济组织需对建房户的建房申请进行讨论。若建设的是公寓式住宅，那么村民委员会或者村集体经济组织应当依据地块方案，把建房户名单及分配方案足额确定下来。

第五章 监督管理

设计单位在编制建筑施工图纸时，应当以城乡规划和规划设计条件为依据，并且要严格遵守，不得有突破的情况。

第二十九条，需加强个人住宅的施工过程监督。各乡镇人民政府（街道办事处）、市自然资源和规划局、市住建局以及村级组织，要建立并落实农村宅基地管理的共同责任机制。要严格落实“四到场”制度，即建筑定位放线时要到场，基槽验线时要到场，施工过程中要到场，竣工核实时要到场。并且，有关责任人员必须到场签字。有条件的乡镇（街道）可以把建筑定线放线到场这件事提前到拟建地块申请审批之前的测绘环节来进行。

工程竣工后，建房户需要委托有相应测绘资质的单位来进行竣工测量以及不动产测量，并且该单位要出具测量报告，此测量报告将作为规划核实以及不动产登记的依据。

第六章 附则

历史文化名村、历史文化街区以及风景名胜区内的个人住宅建设需要遵守相关的法律法规和已制定的规划，本办法不适用于这些情况。

国有土地上的房屋原有土地边界存在不规则情况，或者压占了城市道路规划路幅、建筑退让区域、消防通道。在批准对其进行改建时，能够适当调整土地边界，不过不可以扩大占地面积。倘若涉及使用集体土地，那么还需要经过所在村的村民委员会或者村集体经济组织的同意。

2020 年 4 月 20 日起开始施行本办法。2015 年 6 月 29 日发布的《乐清市人民政府关于印发乐清市个人住宅建设管理办法的通知》（乐政发〔2015〕55 号）在这之后同时废止。

附件：1．城镇建设重点控制区域范围图

附件一 城镇建设重点控制区域范围图.doc

2．乐清市个人住宅建设审批流程图

附件二 流程图.docx

抄送以下内容：市委的各个部门；市人大；市政协；市人武部；市法院；市检察院；各人民团体；各民主党派。

乐清市人民政府办公室 2020年3月20日印发

乐政发〔2020〕22 号发布了关于印发《乐清市个人住宅建设管理办法》的通知，该通知的文件格式为.pdf 。

（图解）关于《乐清市个人住宅建设管理办法》的政策解读