2024年1月5日金融支持住房租赁市场发展意见解读，拓宽投融资渠道等举措

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2024年1月5日，中国人民银行国家金融监督管理总局发布金融支持住房租赁市场发展的意见（银发〔2024〕2号）。此意见拓宽了住房租赁市场的投融资渠道。它增强了金融机构住房租赁贷款的投放能力。支持商业银行发行住房租赁金融债券，所筹资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款及经营性贷款的投放

拓宽住房租赁企业债券融资途径。支持住房租赁企业发行债券。债券专门用于租赁住房建设、购买及运营。鼓励优化债券发行流程。提高住房租赁债券发行效率。为住房租赁企业提供融资便利。

支持发行住房租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房有持续稳定现金流。可将物业抵押作为信用增进。发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券被纳入债券管理框架。

防范短期炒作[]

引导各类社会资金有序投入住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构借助房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲相关利率风险

中国人民银行与国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见 文号为银发〔2024〕2号

各股份制商业银行

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，支持加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，依据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等文件要求，现就金融支持住房租赁市场发展给出以下意见

一、基本原则和要求

支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展要突出重点、瞄准短板。重点在大城市。围绕解决新市民、青年人等群体住房问题。支持各类主体新建长期租赁住房。支持各类主体改建长期租赁住房。支持各类主体运营长期租赁住房。盘活存量房屋。有效增加保障性租赁住房供应。有效增加商业性租赁住房供应

金融支持住房租赁市场发展要秉持房子是用来住的、不是用来炒的定位。重点支持自持物业型住房租赁企业发展。这类企业需以独立法人运营。业务边界要清晰。还要具备房地产专业投资和管理能力。以此促进其规模化、集约化经营。提升长期租赁住房的供给能力与运营水平

建立健全住房租赁金融支持体系。金融支持住房租赁市场发展要以市场配置为主。应按市场化原则自主决策。要为租赁住房的投资提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。要为租赁住房的开发提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。要为租赁住房的建设提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。要为租赁住房的运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。要让市场功能完备、结构均衡、竞争有序。

金融机构分工恰当。商业性金融机构需依照依法合规、风险可控、商业可持续的准则，满足各类住房租赁主体的合理融资需要。政策性开发性金融机构在符合自身职能定位与业务范围的条件下，为保障性租赁住房建设运营提供融资。

金融产品创新需规范。住房租赁信贷产品功能要明确。期限与利率定价应合理。风险评价以及贷后管理要完善。直接融资产品结构应简单清晰。定价需透明。资金用途要真实合规。市场约束和运行机制要健全有效。

信贷和资本市场配置得以优化。信贷市场主要满足各类主体开发建设住房的需求。信贷市场也满足各类主体购买租赁住房的需求。信贷市场还满足住房租赁企业流动性需求。信贷市场同样满足住房租赁企业日常运营需求。资本市场侧重于发展住房租赁长期投融资工具。信贷市场和资本市场能依据住房租赁不同环节收益特点协同配合。信贷市场和资本市场会按照住房租赁不同环节风险特点合理接续。

二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

加大对住房租赁开发建设的信贷支持力度。支持商业银行给各类主体发放住房租赁开发建设贷款。这些主体包括房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等。贷款用于依法合规新建、改建长期租赁住房。住房租赁开发建设贷款期限一般是3年。最长不会超过5年。租赁住房建设的项目资本金比例要符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度的相关要求。

（五）满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房。专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款所购的商品住房、商业用房等，应是法律关系清晰且已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款期限最长不超30年。贷款额度原则上不超物业评估价值的80%。贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房。住房租赁经营性贷款期限最长不超20年。贷款额度原则上不超物业评估价值的80%。住房租赁企业通过依法合规改造工业厂房形成非自有产权租赁住房。住房租赁企业通过依法合规改造商业办公用房形成非自有产权租赁住房。住房租赁企业通过依法合规改造城中村形成非自有产权租赁住房。对于此类住房租赁经营性贷款，期限最长不超5年。贷款额度原则上不超贷款期限内应收租金总额的70%。

商业银行要对租赁住房运营管理合法合规情况开展尽职调查。要对租赁住房的租金水平开展尽职调查。要对租赁住房的出租率开展尽职调查。要对住房租赁企业的专业能力开展尽职调查。要对住房租赁企业的财务状况开展尽职调查。要对住房租赁企业的持续审慎经营开展尽职调查。并结合住房租赁企业的经营特点、风险特点和贷款用途。合理审慎设计贷款的额度。合理审慎设计贷款的期限。合理审慎设计贷款的利率。合理审慎设计贷款的还款方式。

住房租赁企业要把租金收入当作首要还款来源。商业银行在依法合规、能有效防控风险且具备商业可持续性的条件下，可依据住房租赁企业的资信状况与经营情形发放信用贷款，或者发放质押、抵押贷款。商业银行发放质押、抵押贷款时，应谨慎评估质押、抵押所存在的法律风险，要保证质权和抵押权能够得以执行。

对于开发建设与持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款能用来置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。商业银行发放住房租赁开发建设贷款时，可同时签订住房租赁经营性贷款合同。与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件。把住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。

完善住房租赁相关企业综合金融服务。鼓励商业银行积极探索金融服务模式与金融产品。这些模式和产品要适合住房租赁相关企业需求特点。商业银行要向住房租赁企业提供综合性金融解决方案。包括开户、结算、咨询、现金管理等。还要向住房租赁经纪机构提供此类方案。也要向住房租赁管理服务平台提供。

三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

增强金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业银行发行住房租赁金融债券。通过发行债券筹集资金。将筹集的资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款投放。专门用于增加团体购房贷款投放。专门用于增加经营性贷款投放。

拓宽住房租赁企业债券融资途径。支持住房租赁企业发行债券，债券专门用于租赁住房建设、购买及运营。鼓励优化债券发行流程，提升住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业给予融资便利。

支持发行住房租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房有持续稳定现金流。可将物业抵押作信用增进。发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

稳步推进房地产投资信托基金试点工作。在把控风险的前提下进行。募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通。促进住房租赁企业长期稳定经营。防范短期炒作。稳步发展房地产投资信托基金。优先支持雄安新区开展房地产投资信托基金试点。优先支持海南自由贸易港开展房地产投资信托基金试点。优先支持深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域开展房地产投资信托基金试点。优先支持人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点。为利用各类建设用地建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。这里的各类建设用地含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等。这些企业要依法依规建设和持有运营长期租赁住房

引导各类社会资金按序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构借助房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲相关利率风险

四、加强和完善住房租赁金融管理

严格界定住房租赁金融业务范围。住房租赁金融业务必须精准定位于助力住房租赁市场发展。绝不能为短期投机炒作行为给予融资支持。住房租赁金融产品及服务要与其他住房金融产品及服务清晰区分。严格禁止以支持住房租赁之名给非租赁住房融资。严禁违规把住房租赁金融产品用于商业性房地产开发

加强住房租赁信贷资金管理。商业银行要建立完善贷款审批机制。还要建立完善风险管理机制。严格住房租赁贷前审查。严格住房租赁贷后管理。加强对借款人的跟踪调查。加强对项目属性的跟踪调查。加强对贷款用途真实性的跟踪调查。加强对还款资金来源的跟踪调查。确保贷款资金按约定用途用于住房租赁建设。确保贷款资金按约定用途用于住房租赁购买。确保贷款资金按约定用途用于住房租赁运营。切实防范资金挪用风险。切实防范资金套现风险贷款期间。项目租赁属性有改变。或者房屋租赁用途发生了变化。这种情况下。要及时收回贷款。并且要视具体情况。对借款人采取适当的风险防控措施。

规范住房租赁直接融资产品创新。住房租赁直接融资产品基础资产质量要优良。其结构应简单。法律关系需清晰。信息要公开透明。资金用途得合法合规。有关部门要明确住房租赁企业业务模式等政策。还要明确住房租赁企业募集资金用途等审核要求。要完善信息披露。要完善存续期管理。要采取有效措施。确保募集资金用于租赁住房建设。确保募集资金用于租赁住房购买。确保募集资金用于租赁住房运营等相关活动。募集资金不得挪作他用。

防范住房租赁金融风险。商业银行等为住房租赁提供融资的金融机构要建立健全相关制度。要加强合规性审查和评估。要确保审慎合规开展相关业务。要对各类住房租赁企业负债水平进行上限控制。要对持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制。要确保其资产负债率保持在适度区间。加强对住房租赁企业运营管理的监控。加强对住房租赁企业财务状况的监控。加强对住房租赁企业资金用途的监控。若住房租赁企业等借款主体存在违反借款合同约定的情形。要及时采取加速清偿的有效措施化解风险。要及时采取提前收贷的有效措施化解风险。

金融机构提供融资前。要确保住房租赁企业已按规定向住房城乡建设部门开业报告。或者已按规定向住房城乡建设部门备案从事住房租赁经营业务。对于住房租赁直接融资产品。应充分揭示其与住房租赁业务相关的风险。应充分揭示其与房地产市场相关的风险。要建立健全风险预警机制。要建立健全风险处置机制。以此保护投资者合法权益

加强住房租赁金融监测评估。中国人民银行负责牵头住房租赁金融统计工作。要强化对住房租赁金融产品的统计。还要做好调查以及监测分析。有关部门需加强住房租赁相关信息共享。以此发挥监管合力。

本意见自2024年2月5日起施行。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2024年1月5日

群里有政府相关负责人。有发改相关负责人。有财政相关负责人。有城投相关负责人。有投资施工企业相关负责人。有金融机构相关负责人。还有行业专家。大家平时在群里聊天。分享最新项目清单。诉诉苦。顺便谈谈项目经验。谈谈（35号文）严监管下项目的合规运作。谈谈PPP下的机遇。探讨地方政府谋划项目有什么模式。探讨钱从何而来分享学习资料

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