青政办发[2018]11号：关于加快培育发展青岛住房租赁市场的实施意见

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编号：青政办发[2018]11号

市直各单位

为贯彻落实相关文件精神，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，结合我市实际，现提出以下实施意见。相关文件包括《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）以及《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办发〔2017〕73号）

一、总体要求

加快推进供给侧结构性改革。扩大租赁住房建设规模。扩大租赁住房供应规模。促进住房租赁市场健康发展。满足多层次住房租赁需求。奋力建设青岛。让青岛更加富有活力。让青岛更加时尚美丽。让青岛更加独具魅力

加大住房租赁市场培育力度。增加租赁住房房源供应。提升住房租赁企业规模化水平。提升住房租赁企业专业化水平。提升住房租赁企业规范化水平。促进租购并举的住房体系建设。到“十三五”末。基本形成供应主体多元的住房租赁市场体系。基本形成租赁房源充足的住房租赁市场体系。基本形成政府监管有力的住房租赁市场体系。基本形成租赁关系稳定有序的住房租赁市场体系

二、培育住房租赁市场供应主体

发展专业化住房租赁企业。鼓励国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴。这些企业要有一定运营经验和一定规模。通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源。实施规模化租赁服务。鼓励住房租赁企业开展中小户型、中低价位住房租赁经营服务。形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业申请工商登记时。经营范围统一规范为住房租赁经营。享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持其改变经营方式。从单一开发销售转变为租售并举模式。鼓励有条件的房地产开发企业。把新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。房地产企业自持的租赁住房。可自行经营。也可委托专业住房租赁企业运营管理支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助业主出租空置房源。支持物业服务企业拓展业务范围。通过代管、租赁、购买等方式筹集房源。依法开展住房租赁经营

规范住房租赁中介机构。要充分发挥中介机构的作用。使其提供规范的住房租赁居间服务。还要努力提高中介服务质量。不断提升从业人员素质。促进中介机构依法经营。做到诚实守信。实现公平交易。

支持和规范个人出租住房行为。鼓励个人依法规范出租自有住房。支持个人委托住房租赁企业出租自有住房。支持个人委托中介机构出租自有住房。支持个人委托物业服务企业出租自有住房。

三、多渠道增加租赁住房

适当新建租赁住房。依据城市总体规划要求来编制住房租赁发展专项规划。合理确定租赁住房建设规模与布局。引导土地、资金等资源进行合理配置。有序开展租赁住房建设。规划、国土资源房管、城乡建设等有关部门要优化审批流程。有序推进租赁住房建设。探索采用租赁用地整体出让办法。于租赁住房需求大的区域集中建租赁住房。稳步推进试点工作。加大轨道交通周边租赁住房建设力度。地铁站点周边及沿线住宅用地应优先用于建租赁住房。且优先向符合条件的人才供应。

鼓励企事业单位自己建造租赁住房。在企业集中的各类开发区、工业园区以及产业园区。可以组织集中建设租赁住房。主要用来解决企业或园区内创新人员的住房困难问题。解决创业人员的住房困难问题。解决新就业职工的住房困难问题。解决引进人才的住房困难问题。大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位，能够利用自有存量建设用地来建设租赁住房。这些租赁住房优先供本单位职工和引进人才使用。若利用自有存量建设用地建设租赁住房，土地用途、使用年限可保持不变。有关部门包括规划、国土资源房管、城乡建设、消防、环保等，会依法依规依照实际使用性质进行审批

推动直管公房租赁模式转型升级。整合现有直管公有住宅房源，整修闲置房源用于租赁。直管公有非住宅若符合成为住宅条件，可按规定改建为租赁住房。对直管公有房产租赁企业进行重组整合，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房市场化租赁新模式。

改建或收购部分闲置房屋。已建成且空置的国有厂房、商业办公用房建筑，完善相关手续后，可按规定改建为租赁住房。改造时，要对原建筑进行结构安全鉴定。必须在符合日照、消防、人防等规定的前提下，按实际使用性质办理相关变更手续。不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构，以免影响房屋安全。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。

鼓励住房租赁企业开展收购行动。鼓励住房租赁企业进行长期租赁。鼓励住房租赁企业受托经营市场存量房源。这么做是为了扩大市场租赁规模。有条件的区（市）能够依据本区域内住房租赁市场实际情况。趸租本区域内一定数量闲置房屋。将这些房屋整修后用作租赁住房

利用集体建设用地建设租赁住房。积极争取在全市符合条件区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作。在审批程序方面进行探索。在建设方式方面进行探索。在产权管理方面进行探索。在运营模式方面进行探索。在监管办法方面进行探索。在支持政策方面进行探索。平稳有序推进试点工作。

四、强化住房租赁监管

提高租赁住房信息化管理水平。建设市级住房租赁信息化服务监管平台。录入租赁房源信息。核验租赁房源信息。发布住房租赁供求信息。明晰住房租赁交易流程。规范住房租赁交易流程。建立住房租赁当事人实名认证机制。实施住房租赁合同网上备案制度。推行统一的住房租赁合同示范文本。实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放一站式服务。通过平台加强对租赁市场的动态监测。为市民租房提供数据支撑。为政策制定提供数据支撑。

加强住房租赁经营主体管理。依托住房租赁信息化服务监管平台。建立健全各类主体备案制度。这些主体包括住房租赁企业、房地产经纪机构等。经过备案的各类经营主体。可依法依规享受优惠政策。优惠政策涵盖税收、金融以及运营扶持等方面。强化对住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员的信用管理。全面建立相关经营主体的信用档案。实行“红名单”“黑名单”分类管理与公示制度。建立多部门守信联合激励以及失信联合惩戒机制。将信用记录纳入全市信用信息共享平台。

加强住房租赁治安管理。公安部门依法对租赁房屋实行治安管理。对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理。对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法开展监督检查。督促指导居民委员会排查治安安全隐患。督促指导村民委员会排查治安安全隐患。督促指导物业服务企业排查治安安全隐患。督促指导房屋租赁中介机构排查治安安全隐患。督促指导其他管理单位排查治安安全隐患

严厉查处住房租赁违法违规行为。租赁住房进行出租时。应当遵守相关法律法规。还要遵循租赁合同约定。不得采取以租代售的方式。不得进行分割转让。不得改变房屋用途。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间。禁止出租用于居住。出租人、住房租赁企业不得将原设计房间再次分割改造为“房中房”对外出租。有关部门需加大检查力度。对违规租赁行为要依法进行查处。

五、加大政策支持力度

增加租赁住房建设用地供应量。把租赁住房用地供应归入年度土地供应计划。合理明确租赁住房建设用地供应规模。新建租赁住房项目用地若通过招标、拍卖、挂牌方式出让。出让方案和合同里要明确规定持有出租的年限。探索把租赁住房建设用地和商品住宅用地搭配出让。用商品房的收益平衡租赁住房建设成本，以此引导租赁住房建设。2018年，市北区要推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。李沧区要推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。崂山区要推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。青岛西海岸新区要推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。城阳区要推出1宗租赁住房建设用地开展租赁住房建设试点工作。上述租赁住房建设用地要保证市政配套设施完善，周边交通便利。

不断完善公共服务政策。借助市级住房租赁服务监管平台，实现房屋租赁合同备案信息的共享。共享对象包括税务主管部门、金融主管部门、住房公积金主管部门、工商主管部门、公安主管部门、教育主管部门、人力资源社会保障主管部门、卫生计生主管部门。非本市户籍承租人依法登记备案，申领居住证后，可按规定享有基本公共服务。这些基本公共服务包括公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等。符合入学条件的随迁子女，可申请在我市按有关规定接受义务教育

建立健全租赁住房法规制度。制定我市房屋租赁管理规定。健全住房租赁管理制度。明确租赁各方权利义务。出租人应按相关法律法规及合同约定履行义务。要保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内。出租人若无正当理由。不得解除合同。不得单方面提高租金。不得随意克扣押金。承租人应按合同约定使用住房及室内设施。并按时缴纳租金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同。以稳定租赁关系。

加大税收政策支持力度。对于依法登记备案的住房租赁企业、机构以及个人，落实税收优惠政策。个人出租住房所获所得，减按10％的税率征收个人所得税。在2018年12月31日前，公有租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。落实营改增里住房租赁相关政策。个人出租住房，原按5%征收率现减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人出租住房月收入不超3万元，2020年底前按规定可免征增值税。房地产中介机构中一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务，适用6%增值税税率。一般纳税人出租营改增试点前取得的不动产，可选择适用简易计税办法，按5%征收率计算缴纳增值税

加强金融政策支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构，依照依法合规、风险可控、商业可持续的原则。加大对租赁住房项目的信贷支持力度。向住房租赁企业提供金融支持。向进入住房租赁市场的房地产开发企业提供金融支持。提供的是分期还本等符合经营特点的长期贷款。鼓励金融机构开发定向金融产品，其贷款利率有优惠，为住房租赁企业提供金融支持。鼓励政策性金融机构发放长期低息贷款，条件比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品与服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资途径，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券以及资产支持证券，这些专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

提高住房公积金使用效率。支持住房公积金增值收益用于建设公共租赁住房或者发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金达到3个月。本人及配偶在我市行政区域内没有自有产权住房。并且是租赁住房的。夫妻双方能够分别提取各自的住房公积金来支付房租。

六、组织保障

加强组织领导。成立青岛市住房租赁工作领导小组，其负责研究讨论住房租赁工作重大事项。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源房管局。各区（市）政府需建立相应工作机制，用以协调属地范围内住房租赁相关事项

进一步健全市、区（市）两级住房租赁市场监管的组织机构。明确工作职能。各区（市）政府是本区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体。要加强本区域内住房租赁工作管理。明确职责分工。建立多部门联合监管体系。加强对租赁住房工作的考核评估。

加大宣传力度。充分认识加快培育和发展住房租赁市场对推进我市住房供给侧结构性改革的重要意义。充分认识加快培育和发展住房租赁市场对服务实体经济发展的重要意义。加大对住房租赁有关政策的正面宣传力度。加大对住房租赁有关政策的解读力度。积极引导消费者树立理性住房消费观念。营造良好舆论氛围。

青岛市人民政府办公厅

2018年5月

和供职公司没有关系