随着经济发展房屋装修现象普遍，本文着重阐述房屋装修相关要点

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房屋是人类生存的必要条件。经济持续发展，人们生活水平提高，对装修标准有一定要求。即便有些是承租房屋，对承租房屋进行二次装修的现象也日益普遍。房屋装修是指这样一些行为，比如开凿墙体，比如楼地面施工，比如移动窗位置，比如拆改非承重结构，比如增设房屋分隔结构，比如改善房屋外观，比如装饰室内布局。装修包含两部分。一部分是室内装修。另一部分是室外装修。室外装修指的是房屋室外的装饰室内装饰装修依附于建筑物主体，不能与建筑物分离。其装修形式和内容涵盖面广，有地面、墙面、天棚、门窗、水电等部分。工程施工过程繁杂，细分种类众多，还具有隐蔽性。装修材料价格差异显著。因各种用途房产不同，业主个人喜好和经济条件有别，装修风格各不相同，差别极大。本文重点论述房屋室内装修价值评估

一

关于评估目的

通常商品房、别墅、工厂、店铺等涉及征收、搬迁、损失赔偿、转让、退租及法律诉讼等情况时会涉及装修资产评估。需要对装修类资产进行评估定价。这时就需要专业资产评估公司对相关装修进行评估。以此支持上述各种经济行为。

二

评估范围

如今在对房屋进行征收时，房屋装修费用能不能得到补偿是大家很关心的问题。补偿的具体数额也是大家很关心的问题。国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

上述规定明确了对被征收房屋价值的补偿原则。即按照不得低于房屋征收决定公告之日的标准来补偿。所依据的是被征收房屋类似房地产的市场价格。评估时要考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素。还要考虑装修及原有设备拆装损失补偿等问题。房地产市场评估价格包含装修价格，不单独评估。只有住宅二次装修、商业用房装修改造等，需单独评估。

最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。其中第九条第(一)点规定，承租人经出租人同意进行装饰装修，合同解除时，若双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。

上述条款里的“装饰装修残值损失”，指的是在合同解除这个时间点，装饰装修所剩余的“价值”。这“价值”的确定，是以合同解除时装饰装修的现值作为基础的。并且，这“价值”不能比合同履行期间摊销的装饰装修费用低。依照租赁合同权利义务内容、行业惯例、交易习惯，在双方当事人无约定的情形下，承租人的附合装饰装修费用应在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按此规定，合同履行期间已摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。

进行房屋装修价值评估工作时，评估工作人员承接评估业务，要向委托人详细了解装修风格、使用年限、原始投入资金、装修合同、结算清单等信息。之后到现场，根据实际情况核实确认装饰装修材料种类和工程量。

现场勘查主要涉及：

①吊顶材料：铝扣板、石膏板等；

②内墙材料：墙面挂网、乳胶漆、壁纸、瓷砖、涂料等；

③地面材料：地砖、木板、地毯等；

隔断材料包含不锈钢钢化玻璃隔断。还有轻钢龙骨石膏板隔断。以及移动隔断等。

⑤室内装饰用品及配套设备：装饰灯具、空调设备、卫生洁具等；

电气设备材料包含变配电系统。还有照明系统。以及监控系统。另外有灯具及相关管线等。

⑦给排水：给水系统、污水排水系统、卫生洁具及相关管线等；

⑧消防：消防栓系统、烟感喷淋系统及相关管线等。

三

评估方法及参数选取

房屋装修价值评估的评估方法具体介绍如下

在房屋装修价值评估业务里，房屋装修没办法单独带来收益，因此不适合用收益法评估。房屋装修自身具有多样性、差异性与复杂性，市场上很难找到装修相同的房屋，其原始造价也难以获取。在房屋装修项目中，较多采用成本法评估价值。下面分析成本法测算过程中主要考虑的几项内容。首先要明确评估范围。要了解委托方的实际需求。接着确定待估房屋装修工程量。从实际情况出发。了解各类项目的预算。对装饰装修材料细分定价。进而得出客观合理的评估价值。

1、房屋装修工程评估方法

1）重置成本法

评估值＝重置成本×成新率

2）重置成本的确定

（1）重置成本=人工费+材料费+机械费+其他费用

人工费指房屋装修时产生的人工费用 一般依照当地市场建筑工程人工费用来计算

房屋装修材料费用占房屋装修成本的一大半 这就是材料费 材料费主要涵盖材料原价 材料运杂费 运输损耗费 采购及保管费 包装费用等

施工机械使用费主要涵盖折旧费。还包括大修理费。也有经常修理费。以及安拆费及场外运费。包含人工费。有燃料动力费。还有养路费及车船使用税等。

④其他费用主要包含设计费、税费、物业保证金等。

房屋装修重置价格要依照当地当前装修装饰工程定额来测算工程造价。

3）成新率

成新率由评估人员依据可搜集到的资料，采用年限法或者观察法来确定。房屋装修项目的经济年限依据各类装饰装修材料的磨损消耗来确定。结合装饰装修材料性质与强度的变化。随着装修材料多样化更新。原有材料在某些功能上变得落后，进而造成价值损失。

成新率=理论成新率x40%+勘察成新率x60%

理论成新率=(经济年限一实际使用年限)-经济年限

经济年限：房屋装修的经济年限一般为8年。

可结合实地查勘情况。根据房屋装修档次确定勘察成新率。根据房屋质量确定勘察成新率。根据房屋维护情况确定勘察成新率。根据房屋保养情况确定勘察成新率。根据房屋使用情况确定勘察成新率。根据房屋功能、经济等方面因素确定勘察成新率。综合这些情况来确定勘察成新率

例如:

2017年，有一套100平方米的住宅。其装修按800元/平方米的标准进行。总造价是8万元。租期为10年。每年平均摊销0.8万元。到2022年，合同履行5年后解除。2022年，现行装修重置价格为12万元。理论成新率为(8 - 5)÷8 = 37.5%。勘察成新率是40%。则成新率为37.5%×40% + 40%×60% = 39%。房屋装修装饰评估价值为12×39% = 4.68万元。按照租期内摊销价计算，5年摊销费用是4万元，剩余费用也是4万元。房屋装修评估价值比摊销的造价费用高，应按装饰装修的评估价值确定评估值。房屋装修评估值要确定为4.68万元。

装饰装修经济年限满了。或者没到年限但影响正常使用所以报废、处置。针对这类情况。装饰装修要按报废残值回收收益的方式来评估。公式如下:

房屋装修装饰的评估价值，等于房屋装修装饰的重置价格乘以残值率，再减去拆除费用。

残值率的取值是依据不同装饰装修材料以及施工工艺来区分确定的。不是所有装饰装修都能够产生报废残值回收收益。

地砖拆除后是施工垃圾，没有回收价值，还会产生拆除费用，所以评估价值为零。抹灰拆除后是施工垃圾，没有回收价值，还会产生拆除费用，所以评估价值为零。墙纸拆除后是施工垃圾，没有回收价值，还会产生拆除费用，所以评估价值为零。墙砖拆除后是施工垃圾，没有回收价值，还会产生拆除费用，所以评估价值为零。

金属等有回收价值的装饰装修材料，其残值依据当地回收价格来确定。通常情况下，现场回收报价涵盖了拆除费用。不过，也存在因拆除困难致使材料没有回收价值的情形。

如果没有大量具有回收价值的装饰装修材料。并且拆除不方便。那么装饰装修报废残值评估价值就是零。

四

结语

房屋装饰装修价值评估是一项技术性强的工作。它繁琐且复杂。要掌握一定方法理论。更要掌握市场行情。应对各装修评估项目时。应根据实际情况。具体分析。区别对待。要以评估目的为首要出发点。依据相关法律法规及当地政策。采用合适合理的方法。将装修评估推向合法化。推向合理化。推向标准化。

均正估价研究部