租赁合同履行中易现哪些法律问题？公司如何保障自身权利？
笔者先前撰写过一篇探讨租赁合同模板审查的文章，文中阐述了租赁合同对公司运营的至关重要性，并指出了在审查租赁合同时必须特别关注的条款。那么，在租赁合同的实际执行阶段，可能会出现哪些法律上的难题呢？面对这些问题，企业又该如何更有效地维护自身权益呢？对此，笔者将在接下来的内容中进行深入剖析。一
租赁合同的形式条件及期限
租赁合同，顾其名称，指的是出租方将租赁物品转交给承租方，而承租方需支付相应租金的协议。此类合同属于诺成性合同，只要双方达成共识，合同便告成立，无需以一方交付物品作为合同成立的必要条件。具体来说，租赁期限超过六个月的，必须签署书面合同；若未签署书面合同，则被视为不定期的租赁关系，其法律后果是任何一方均可随时终止合同。合同规定的租赁期限最高不能超过二十年，若超过此期限，超出的部分将视为无效。然而，在租赁期限到期后，双方仍有权续签新合同，但续签后的租赁期限同样不能超过自续签之日起的二十年。换言之，对于同一房屋，其累积的租赁时间可以超过二十年，但每份单独的租赁合同中规定的期限仍需遵守不超过二十年的规定。
二
当事人的法定解除权
法律明确规定了，当特定条件满足时，合同双方有权单方面终止合同。这种权利属于形成权范畴，只需向对方发出解除通知，无需对方同意即可生效。
1、出租人的法定解除权
若承租人未征得出租人许可擅自转租，出租人有权终止租赁协议。然而，若出租人已知或理应知晓承租人的转租行为，却于六个月内未提出反对意见，则等同于出租人已默许转租。
乙若计划将房屋转租给丙，须通过微信、电子邮件或其他甲能够察觉的途径通知甲。若甲在接到通知后的六个月内未对转租事宜作出回应，则可推定甲已知晓或理应知晓乙的转租意图。在此情形下，乙对丙的转租行为不构成违法转租，甲无权依据合同解除条款采取行动。
若承租人没有合理理由未能按时或推迟缴纳租金，出租人有权要求其在规定的时间内完成支付；若承租人继续拖延，出租人有权终止合同。反之，如果承租人因正当理由拒绝支付租金以对抗出租人的违约行为，出租人将无法行使法律赋予的解除合同的权利。
租赁期间若房屋设施因非承租人原因损坏（如水管渗漏、空调无法运作等），若出租人拒绝履行维修责任，承租人有权自行进行维修，相关费用应由出租人承担。若出租人既不支付维修费用，又不降低租金或延长租期，承租人有权拒绝按照原约定支付租金。
若承租人未经允许擅自改变房屋的主体构造或承重部分，或是进行扩建，且在出租人提出的合理时限内未能恢复至原状，则出租人拥有解除租赁合同的权力。
2、承租人的法定解除权
（1）房屋被依法查封、扣押。
（2）房屋所有权存在争议的。
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由于并非承租人责任导致租赁物品遭受部分或全部损坏或丢失，承租人有权要求降低租金或拒绝支付租金；若租赁物品的损坏或丢失导致合同目的无法实现，承租人有权终止合同。
若遭遇山洪、地震、海啸等自然灾害导致房屋部分或全部损毁或消失，承租人租用房屋的合同目标将无法达成，在这种情况下，承租人有权终止合同。
若租赁物品对承租者的生命安全或身体健康构成威胁，即便承租者在签订合同时已经知晓该租赁物品存在质量问题，承租者依然有权在任何时候终止合同。
若出租房屋被认定为“危房”或室内甲醛浓度超过标准，对承租人的安全或健康构成威胁，即便承租人在签订合同时已了解相关情况，承租人依然有权在任何时候终止合同。
若出租人在同一房产上签署了多份有效的租赁协议（所谓“一房多租”），那么未能获得该租赁房屋承租权的当事人，拥有解除该合同的权利。
三
一房数租法律问题
一房数租，即出租方与多位租客就同一套住宅分别订立租赁协议。在这些协议均未出现无效情形的前提下，每份协议都应被视为有效。然而，当所有租客都向出租方提出权利要求时，究竟是谁有权享有合同中约定的房屋权益呢？依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，若出租方就同一房屋签署多份租赁协议，且这些协议均具备法律效力，当各承租方均要求执行合同时，法院将依照以下顺序来判定优先履行合同的权利归属：首先，优先考虑已合法入住租赁房屋的承租方；其次，优先考虑已完成登记备案程序的承租方；最后，优先考虑合同成立时间较早的承租方。
若承租人无法获得租赁房屋，并要求终止合同及赔偿损失，则应依据合同法的相关规定进行处理。
基于维护现有稳定秩序的原则，法律依照既定顺序挑选租赁合同的承租者，首先保障那些已合法入住房屋的承租者的权益，而对于无法获得房屋的承租者，他们有权要求终止合同并寻求相应的损失赔偿。
四
买卖不破租赁法律问题
简单来说，“买卖不破租赁”这一原则意味着，即便在租赁合同有效期内房屋的所有权发生了转移，这一变动也不会对租赁合同的效力产生影响。换句话说，房屋的新主人将自动继承原有的租赁合同，合同中的权利和义务关系依然维持不变，而新的房屋所有者也就自然地成为了新的出租方。然而，“买卖不破租赁”原则存在三种特殊情况：首先，若房屋所有权因没收或征收而发生变化；其次，若房屋设定了抵押权并已登记，随后出租，此时买卖行为可能妨碍抵押权的实现；再者，若房屋在出租前已被法院实施查封。在这些情形下，房屋所有权若发生变动，承租人的权益将不再得到法律保护。
甲将房屋作为抵押物交给了乙，并且已经完成了抵押登记的手续。随后，甲又将该房屋出租给了丙。在租赁期间，乙想要行使自己的抵押权，打算通过拍卖的方式出售该房屋。如果甲和丙之间的租赁合同依据“买卖不破租赁”的原则，这可能会对乙抵押权的实现造成阻碍（例如，如果拍卖所得的价款过低，不足以满足抵押权的要求），那么甲和丙之间的租赁合同就不应该适用“买卖不破租赁”的规定。在这种情况下，如果承租人丙参与到拍卖中，并且条件相同，那么丙将享有优先购买的权利。
五
承租人的优先购买权
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租赁期间，若出租人决定出售租赁房屋，须在合理时间内告知承租人。为了维护现有秩序的稳定，法律特赋予承租人在相同条件下优先购买的机会。其中，“相同条件”一词至关重要，它不仅涵盖付款金额的一致性，还包括付款方式和期限的相同。甲以一百万的价格出售房产，乙承租人及第三方丙均有意购买，乙提出首付三十万，余下七十万通过银行贷款解决，丙则表示能一次性支付现金一百万元。显而易见，乙和丙的付款方式存在差异，甲有权挑选对自己更有利的买方丙进行交易。乙方同意在合同生效后三十天内一次性支付房屋总价款100万元，然而丙方提出自合同生效后7天内即可一次性支付，乙丙双方的付款时间存在差异，鉴于乙方未能满足“同等条件”的要求，故而无法享有“优先购买权”。
作者介绍
萍阳
曾在国内一所享有盛誉的法学院完成学业，获得民商法硕士学位，专注于知识产权领域，且在合同管理和风险防范方面具有专业能力。
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