房屋租赁合同无效后，这些疑问你都清楚吗？房屋使用费咋定？装饰装修咋处理？
房屋租赁合同疑问解答一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
若房屋租赁合同被认定为无效，若合同双方要求按照合同中约定的租金数额来支付房屋的占用与使用费用，法院通常会予以批准。在确定房屋使用费用的具体数额时，除了依据合同中约定的租金标准外，还应当全面考虑以下几方面因素：
房屋是否满足日常居住的标准，例如是否存在供水供电中断等可能妨碍居民正常生活的状况。
当事人是否已依照约定目的对房屋进行了使用，即便合同本身无效，他们亦已依照约定在租赁的房屋内开展了经营活动。
(3)对于合同无效双方各自过错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，若承租人在出租人同意下进行装饰装修，一旦租赁合同失效，若装饰装修物未与房屋形成不可分离的状态，出租人若同意继续使用，则该物可按价归出租人；若出租人不同意，则承租人需自行拆除。若拆除过程中导致房屋损坏，承租人需负责修复至原状。已达成一致的装饰装修项目，若出租方同意继续使用，则可按比例折算归其所有；若出租方不赞同继续使用，则双方需根据造成合同失效的责任，共同承担相应的现值损失。
出租人是否认可使用，不能仅凭其口头陈述来判定，还需综合其具体行为进行评估。若出租人实际上已经使用了装饰装修，则可认为其已同意使用；若装饰装修是房屋使用者不可或缺的物品，则应适当考虑通过降价方式来处理。
若承租人在未获得出租人批准的情况下擅自进行装修，那么，出租人认可的装修部分，承租人可以按照一定比例折算后归出租人所有；而对于出租人明确表示不认可的装修，相应的损失则应由承租人自行负责承担。
在处理因租赁合同引发的争议案件时，若涉及转租情况，是否需要将后续承租者或追加的承租者纳入诉讼程序进行通知？
当租赁合同被判定为无效，相应的转租合同也无法执行。为了统一处理合同无效所带来的法律影响，次承租人需参与诉讼。他们不仅需履行退还房屋的职责，而且在评估租赁房屋的装饰装修价值时，还必须配合进行评估工作。
故而，若出租方尚未对转租方提起诉讼，那么法院便需向出租方阐明房屋返还事宜，并告知其有权将转租方追加为共同被告，以便一并处理合同无效所引发的法律责任。同时，法院还可以根据判决执行的相关问题以及保护转租方利益的考虑，主动依职权将转租方追加为无独立请求权的第三人，参与诉讼过程。
四、租赁合同无效，转租合同是否有效?
租赁合同和转租合同需各自独立评估其法律效力，这就意味着需依据合同法以及相关的司法解释，对每份合同进行单独的效力审核。若出租人与承租人签订的租赁合同无效，这并不意味着承租人与其后的次承租人之间的租赁合同也必然无效。
五、若租赁合同被判定为无效，那么次承租人是否能够在出租人与原承租人之间的法律纠纷中，直接向原承租人或出租方提出要求，以补偿因装饰装修物造成的损失，或者要求其承担违反合同的责任？
若租赁合同在司法判决中被认定为无效或被撤销，若次承租人寻求租赁合同的承租方或出租方对装饰物的损失进行赔偿或要求承担违约责任，此类诉求与出租方和承租方之间的租赁合同争议并非同一法律范畴，故不能在同一个诉讼中提出，次承租人需单独就其诉求提起新的诉讼。
若法院判定次承租人需搬离房屋，需征询其是否对装饰装修物品申请实施相应的证据保全措施；同时，为维护自身权益，次承租人亦应主动向法院提交申请，通过鉴定等手段对装饰装修物品的价值进行证据保全。
六、法院在行使职权的情况下，判定该房屋租赁协议无效。那么，对于合同无效所引发的一系列后果，比如房屋的返还以及因装饰装修而产生的损失，是否应当一并予以处理呢？
若当事人对房屋租赁合同的执行或终止产生分歧，经审查后确认合同无效，法院需明确告知当事人调整诉讼要求，力求引导双方共同处理合同无效带来的法律影响。若经法院解释后，当事人仍坚持不调整诉讼要求，法院应判决确认合同无效，并拒绝当事人的所有诉讼请求。此外，还需告知当事人可就房屋的收回、装饰装修的损失等问题提出新的诉讼主张。
在房屋进行连环转租的过程中，若其中一份租赁合同因故失效、到期或者被解除，若租赁方提出要求归还房屋，那么应当如何进行处置？
房屋经过多次转手租赁，双方在某一租赁合同上产生争议，经审查后判定该合同无效、租期已满或已解除，若出租人要求收回房屋，通常无需将其他租赁合同的当事人纳入诉讼，可依据合同相对性原则，直接判决承租人将房屋直接归还给出租人。
八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。若仅简单恢复原状，将导致当事人之间权益不均，对于合同有效且能够履行的当事人一方，若要求对方赔偿因信赖合同而产生的订约机会损失等信赖利益损失，可依据诚信原则，综合考虑当事人的过错程度、转租房屋的价差及成本、合同剩余租期等因素，酌情给予支持。根据现行司法实践，判决的赔偿金额通常不会超过六个月的房屋租金。
租赁房屋相关法律常识，我们来深入了解一波！
房屋使用期间的造成的租赁物损坏的，应当由谁承担维修义务?
《合同法》第二十条明确指出，出租方有责任对租赁物品进行维护，除非双方事先有不同约定。第二十一条则规定，当租赁物品需要维修时，承租方有权要求出租方在合理的时间内进行维修。若出租方未履行其维修职责，承租方有权自行进行维修，且相关费用应由出租方承担。此外，如果维修行为影响了承租方的正常使用，则应相应减少租金或延长租赁期限。承租人需对租赁物品进行妥善保管，若因保管不当导致租赁物品损坏或丢失，需承担相应的损害赔偿责任。
《商品房屋租赁管理办法》第九条明确指出，出租人需依照合同规定执行房屋维修职责，并保证房屋及室内设施的安全。若损坏房屋未得到及时修缮，导致承租人无法正常使用，出租人需依照约定承担相应的赔偿责任或降低租金。在房屋租赁合同有效期内，出租人不得擅自提高租金标准。承租人需遵循合同中规定的租赁目的及使用规范，合理使用房屋，严禁私自改变房屋的承重结构或拆除室内设施，同时不得侵犯其他业主及使用者的合法权益。若因使用不当等原因导致承租房屋或设施受损，承租人须负责进行修复或承担相应的赔偿责任。
关于租赁房屋转租问题
房屋转租需获得房东的批准，且转租的时长不能超过租客剩余的租期。《合同法》第二十四章明确指出，在房东的同意下，租客可将租赁物品转租给他人。若租客进行转租，原租赁合同依然有效，若第三方对租赁物品造成损害，租客需负责赔偿。若租客未征得房东同意擅自转租，房东有权解除合同。《解释》第15条指出，若承租人在出租人同意的情况下，将租赁房屋转租给第三方，若转租的期限超过了承租人剩余的租赁期限，那么法院应当判定超过部分的约定是无效的。然而，如果出租人与承租人之间有其他特殊约定，则不在此限。
特例情况！若承租方未经出租方许可，私自将房屋转租，出租方有权终止租赁协议。然而，若出租方在事后得知房屋已被转租，则必须在六个月内提出反对意见，否则不得擅自终止租赁协议。《解释》第16条指出，若出租人知晓或理应知晓承租人进行转租，却未在六个月内提出反对意见，那么他若以承租人未获同意为由要求解除合同或判定转租合同无效，法院将不予采纳。对于由此租赁合同引发的纠纷案件，法院有权通知次承租人作为第三方参与诉讼。
租赁房屋在完成装修后，若租赁期限届满或租赁合同终止、失效，那么对于这些装修物品应当如何进行处理呢？
1、租赁合同无效的，装修物处理如下：
《解释》第9条指出，若承租人在出租人同意下进行装饰装修，而租赁合同失效，那么未与房屋固定结合的装饰装修物品，若出租人同意使用，则可按价值折算归出租人；若出租人不同意使用，承租人则需自行拆除。若拆除过程中导致房屋损坏，承租人需负责修复至原状。若装饰装修物已合并，且出租人同意使用，则该物可按价转归出租人；若出租人不同意使用，则双方需各自承担因合同失效而产生的现值损失，责任按各自过错比例分担。
2、租赁合同期限届满或者解除时，装修物做如下处理：
《解释》第10条指出，若承租人在出租人许可下进行装修，租赁到期或合同解除后，若装饰装修未与房屋形成不可分割的一部分，承租人有权自行拆除。除非双方另有约定，否则拆除过程中若导致房屋损坏，承租人需负责修复至原状。第11条进一步规定，若承租人在出租人同意下进行装修，合同解除时，若双方对于已形成不可分割的装饰装修物处理未达成一致，法院将根据以下情况分别作出处理：
若因出租方违约行为造成租赁合同终止，租户要求出租方对剩余租赁期间内装饰装修的残值损失进行赔偿的，理应得到支持。
若因承租方违反合同约定，致使租赁合同被终止，承租方要求房东对剩余租赁期间内装饰装修的残值损失进行赔偿的请求，将不予采纳。然而，若房东同意对装饰装修进行利用，则应在该利用价值的范围内给予适当的补偿。
由于双方违约行为，合同已被终止，对于剩余租赁期间内装饰装修所造成的残值损失，双方需各自依据各自的过错程度，承担相应的赔偿责任。
若合同解除是由于双方均无法控制的原因造成的，那么在剩余租赁期限内，因装饰装修而产生的残值损失应依据公平原则由双方共同承担。若法律对此有特别规定，则应遵循该规定。根据第12条，若承租人在租赁期间得到出租人的同意进行装饰装修，并在租赁期满后要求出租人补偿装饰装修费用，一般情况下是不予支持的。然而，若当事人之间有其他约定，则不在此限。
3、承租人未取得出租人的同意装修的，装修物处理如下：
《解释》第十三条指出，若承租人在未征得出租人同意的情况下进行装饰装修或扩建，相关费用需由承租人承担。若出租人要求承租人恢复房屋原状或赔偿损失，法院应当给予支持。
一房数租的，如何维权?
同一房屋被出租人多次出租，即未经承租人同意而多次对外租赁，对此，《解释》第六条提出了具体规定：若针对同一房屋签订的数个租赁合同均合法有效，且承租人均要求执行合同，法院将依照以下顺序确定应当履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
若合同成立在先，未能获得租赁房屋的承租人若要求解除合同或索赔，应依据合同法的相关规定进行处理。
关于买卖不破租赁的问题
租赁关系不受买卖影响，根据《合同法》第二十九条规定，租赁期间的财产所有权变动不会削弱租赁合同的约束力。此外，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款也明确指出，在私有房屋租赁期间，若因买卖、赠与或继承导致房屋产权转移，原有的租赁合同对承租者和新业主依然有效。也就是说，在房屋租赁期限内，若出租方打算将租赁房产转让，原租赁合同对新的购买者依然具有约束力；然而，还需留意以下几种特殊情况：
1、承租人的优先购买权!
依据《合同法》第二百三十条的规定，若出租人欲出售租赁的房屋，必须提前在合理的时间内告知承租人。在此期间，承租人有权按照相同的条件优先购买该房屋。《解释》第二十一条进一步明确，若出租人未在规定期限内通知承租人，或出现其他侵犯承租人优先购买权的情况，承租人若要求出租人进行赔偿，法院应当予以支持。若当事人要求法院认定出租人与第三方所签订的房屋买卖协议为无效，法院将不会给予支持。
2、买卖可破租赁的情形!
一般情况而言买卖不破租赁，但有以下情况的，买卖即可破租赁：
《解释》第二十条指出，若在租赁期间房屋所有权发生变更，若承租人要求房屋的新所有者继续执行原有的租赁协议，法院应当给予支持。然而，若租赁房屋存在以下情况之一，或者双方另有约定，则不适用此规定：
在出租该房屋之前，已经设立了抵押权，并且由于抵押权人行使了抵押权，导致了房屋所有权的变更。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
租赁房屋有抵押，租还是不租?
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条明确指出，若抵押人出租了已经设定抵押的财产，那么在抵押权得以实现之后，该租赁合同对于财产的受让人将不再具有法律上的约束效力。在抵押人出租已抵押的财产时，若抵押人未以书面形式向承租人透露该财产已被抵押的信息，抵押人需对因出租抵押物而产生的承租人损失承担相应的赔偿责任；反之，若抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的事实，那么抵押权实现过程中导致的承租人损失则需由承租人自行承担。
若房屋已作为抵押物被出租，出租人依旧可以将其出租，承租人亦能租住该房屋，然而承租人需自行承担由此带来的法律风险。这意味着，后签订的租赁合同不能对先前的抵押合同构成挑战，当抵押权人行使抵押权时，该租赁合同对房屋的新买受人并无约束力，即所谓的“买卖可破租赁”。若在签订租赁协议之际，出租方未向承租方透露房屋存在抵押情况，出租方需承担相应的损害赔偿责任；反之，若出租方已提前告知，责任则由承租方自行承担。
房屋被出租后，若出租方将其进行了抵押，承租方应如何采取措施来规避可能存在的法律风险呢？
《担保法》的第48条明确指出，若抵押人将已出租的财产设定抵押，必须以书面形式通知承租人，并且原租赁合同依然保持其效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》中的第六十五条也对此进行了详尽的规定，即抵押人若将已出租的财产抵押，那么在抵押权得以实现之后，租赁合同在有效期限内对财产的受让人依然具有约束力。
由此可以推断，租赁协议对抵押权的行使确实存在一定程度的制约，然而，对于承租方来说，若租赁协议在抵押权成立之前已经有效签订，那么抵押权的行使对承租方的影响不会太大。对于出租方来说，有必要将房屋已被出租的情况通知抵押方，并让抵押方自行判断是否愿意将租赁房屋作为抵押物。若出租方未履行告知义务，那么对于由此给抵押方带来的损失，出租方应承担相应的赔偿责任。
在当今社会，房屋租赁已成为一种常见现象。伴随着民众法律意识的不断提升，人们在房屋租赁过程中需注意的事项也日益增多。我们期望，通过法律风险的预防措施，能为现阶段的出租者和承租者在租赁活动中提供坚实的保障。
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