代建行业增长疲态尽显？2024年增速降至五年最低
经过一段时间的迅猛发展，代建领域逐渐显现出增长乏力迹象，众多企业的扩张步伐显著减慢，增长瓶颈问题初露端倪。中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》揭示，在2024年，28家核心代建企业所负责的新增规划建筑面积的同比增长率仅为7.7%。
过去五年间，该行业的增长速度达到了历史最低点。根据中指研究院的统计，自2018年起，代建企业的签约规模年增长率始终维持在10%以上，其中2022年的增速仅为11.3%，而2023年则达到了最高峰的56.3%。然而，到了2024年，这一增速首次跌破10%。
绿城管理、旭辉建管、蓝城集团在2024年的表现尤为突出，其中绿城管理新签约规划建筑面积达到了3649万平方米，旭辉建管签约面积为1588万平方米，而蓝城集团签约面积为1570万平方米。这三家企业在行业中的排名稳居前三，它们的新签约规模合计超过了整体市场的30%。
观察TOP3企业的增长情况，我们发现旭辉建管的增速超过了60%，然而绿城管理的增速仅有3.4%，蓝城集团甚至出现了负增长；此外，TOP5企业的整体增速也仅有3.5%。
头部企业增长速度的降低被视为行业整体增长速度放缓的若干原因之一。中指研究院的企业研究总监刘水强调，由于代建行业具有服务行业的固有属性，一旦企业规模达到一定阶段，便难以持续实现高速增长。此外，代建行业的领头企业市场占有率相对较高，大约在40%至50%之间。在28家代表性企业中，一旦这些头部企业的规模增长难以维持，整个行业的规模增长速度也会相应地减缓。
其背后的一个因素在于当前房地产市场销售状况不佳。亿翰智库的产品力研究总监周旋表示，代建领域的发展空间已经显现出瓶颈，“新房销售持续下滑，这直接表明代建行业的发展潜力受到限制。就目前的情况来看，代建市场难以容纳过多企业，竞争愈发激烈，众多行业领军企业已陷入价格战，小型企业生存压力巨大，行业内部不可避免地会出现淘汰机制。”
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旭辉建设管理公司总裁刘冰洋同样指出，当前房地产行业所承受的压力相当显著，销售规模正逐渐缩小。在这样的市场压力之下，代建业务同样感受到了压力。一旦项目开始动工建设，就必须承担各种风险，比如在投入巨大资金的情况下，却遭遇销售业绩不尽如人意的情况。在这种形势下，许多委托方可能会选择持观望态度，推迟进入市场。
目前，代建项目的主要委托方是负责拿地的城投公司，然而这些公司的开工率却相对较低。据克而瑞的统计数据表明，城投公司在运营方面的专业度普遍不如规模较大的国央企以及高效率的民营企业。自2021年以来，城投公司所拿土地中，已全部开工的地块占比仅为20%，而包括部分开工的地块在内，整体的开工率也仅有22%。
刘水强调，自2023年起，城市投资公司购置土地的规模不断减少，进而使得受托项目的数量相应减少；在同一时间段，众多房地产开发企业开始涉足代建领域，使得2023年代建行业呈现出显著的增长态势；然而，由于基数较高，2024年代建行业的增速明显减缓。
尽管目前我国代建行业面临发展的瓶颈，然而，与国外那些成熟市场的代建渗透率相比，我国代建行业依然拥有广阔的发展潜力。
克而瑞对29个重点城市及近万个在售商品住宅项目进行了详细梳理，结果显示，核心城市商业代建的比例依然不高。具体分析，在近万个在售项目中，代建的比例（以项目数量计）仅为1.67%。进一步细分，一线城市的代建比例更是低至0.8%，二线城市为1.6%，而三四线城市的代建比例相对较高，大约为2.6%。由此可见，未来代建领域仍有很大的提升潜力。
当前来看，刘冰洋指出，监管机构推出的诸多扶持措施使得房地产市场正逐步恢复，此外，地方债务化解以及闲置土地的回收同样孕育着新的商机。他进一步分析，部分城投公司所拥有的土地开发条件不尽如人意，由于当初购地成本高昂，如今进入市场恐将面临亏损，这类项目难以推进。然而，若能将这些土地回收并按合理价格重新出让，便为二次开发提供了可能。
锻造钢铁需自身强健，要突破现有的发展障碍，核心在于持续增强个人能力，并探索与自身特点相契合的成长路径。
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刘水提出，在竞争中，销售去化能力是企业成功突破的关键能力之一。目前，众多代建项目采用的是代建加代销的模式。据中指研究院的调查数据，大约有六成的受访者认为，产品定位的适宜市场销售是代建企业赢得委托方青睐的主要因素。因此，代建企业凭借精准的项目定位和卓越的产品质量，成功打造出符合市场需求的产品，增强了项目的销售转化率。这样不仅持续提升了品牌声誉和客户满意度，还提高了服务水平，最终塑造了一个专业化的代建品牌形象。
此外，品牌企业尚可通过引入合伙人机制，增广项目发展的途径，并进一步拓宽品牌的输出领域。
明源地产研究院指出，中原建业在2022年率先推出了代建合伙人模式，该模式的核心在于与外部合伙人携手，利用他们掌握的项目或人脉资源，迅速进军新城市并获取新项目。通过这种合伙人制度，企业能够迅速拓展市场，这也体现了代建企业对规模扩张的强烈愿望。
不仅如此，一些代建公司正积极将服务范围提前。据明源地产研究院分析，部分企业已开始涉足项目初期土地获取环节，协助委托方选址、进行投资评估，并提供投资和土地获取的专业咨询，以此改变“被动接受”的处境，对合作成果拥有更大的掌控权。
旭辉建管正致力于此目标。刘冰洋认为，众多城投公司有市场支撑的迫切需求，应积极进行投资决策，“我们将协助他们作出明智选择，挑选出值得信赖的土地进行投资，不仅完成既定任务，还能提升城投的投资热情与信心。”这种模式已成功树立典范，实现了从被动寻找项目到主动寻求合作伙伴的转变。
刘水提出，代建企业应当开拓创新，通过差异化策略在激励竞争中脱颖而出。首先，企业可以针对不同的服务群体，积极挖掘并把握新的结构性机会，以此来扩大经营规模，例如绿城管理便在配售型保障性住房项目上进行了尝试。其次，代建企业还应针对不同的物业种类，积极拓展康养、产业园区、场馆等领域的代建服务。
(本文来自第一财经)
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