2024 年房地产新旧模式转换，保交付为何仍是重中之重？
界面新闻记者 | 王婷婷界面新闻编辑 | 李慎
经过三年时间的风险释放，房地产行业正在逐步恢复活力，正式踏上了“止跌回升”的轨道，同时也迎来了新旧发展模式交替的关键时期。
2024年，标志着“房地产发展新模式”理念的诞生之初。在这一年中，房地产行业既要应对众多挑战，同时也迎来了不少宝贵的新机遇。在这一年里，部分房地产企业开始向运营商和服务商的角色转变，着手研究并实践轻资产与重资产相结合的综合运营服务模式，并在代建、商业等各个细分市场加快了布局步伐。
除了探索新的发展路径，对于房地产企业而言，交付能力是其核心竞争力之一，“确保按时交付”不仅彰显了企业的整体实力和担当精神，故而，在2024年，确保项目按时交付依然是众多房地产企业必须高度重视的核心任务。
2024年年末，中央经济工作会议对来年的经济工作进行了明确部署，其中，房地产行业在实现“止跌回稳”的过程中，正在探索新的发展模式。当前，房地产市场供需关系发生了显著变化，而创新房地产发展模式，已成为解决房地产行业发展难题、推动市场平稳健康发展的根本途径。
传统模式已无法维持，创新模式亟待实施。2025年，对于房地产行业来说，是构建新模式的关键年份，房企必须围绕核心业务，不断寻求转型升级的道路。
超百家房企进军代建
在2024年，房地产行业经历了深度调整的持续影响，众多房地产企业开始积极寻求转型，纷纷加大力度拓展轻资产领域，代建业务也因此成为许多房企实现第二增长曲线的关键途径。
1月3日，中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》揭示，绿城管理在2024年新签约规划建筑面积达到3649万平方米，高居榜首，优势明显。旭辉建管和蓝城集团紧随其后，分别以1588万平方米和1570万平方米的新签约规划建筑面积分列第二、三位，同样处于领先行列。
从各阵营代建企业来看，总体呈现出头部稳健、中部崛起的特征。
具体分析，TOP5企业新签订的规划建筑面积平均达到了1783万平方米，这一数字较去年同期增长了3.5%。这些领先企业由于新增的规模较为显著，难以持续维持高速增长，因此其增速相对较慢，这一现象与服务业规模增长的常规特性相吻合。
此外，位列第六至二十名的企业新增规划的建筑面积平均达到了640万平方米，这一数字较去年同期增长了21.9%，在三个不同梯队中增速最快。尤其是那些新加入代建领域的公司，它们正加快项目拓展步伐，规模迅速扩大。而排在第二十一至三十名的企业，新签订的规划建筑面积平均为171万平方米，同比增长了6.2%。
中指研究院的企业研究总监刘水指出，伴随着代建代销项目逐渐成为商业代建领域的核心项目，未来，从事代建业务的企业将更加重视其销售技能的提升，并且企业规模也将不断壮大。
当代建筑被誉为“下一个亿万级广阔市场”，吸引了众多房地产企业的关注，成为他们眼中的热门选择，同时也加剧了该行业的竞争态势。
据最新统计，到目前为止，全国已有超过一百家房地产企业涉足代建领域；在这些销售额较高的房企中，大约有八成已经涉足代建业务。
行业竞争日益激烈，2024年众多企业纷纷实施降价措施，这致使行业整体代建费用比率出现下滑，即便是行业领军企业也感受到了不小的压力。刘冰洋强调，“尽管市场潜力尚存，但各路诸侯都渴望分得一杯羹。”
尽管如此，在这段时间里，旭辉建管的代建业务量依旧实现了显著增长。刘冰洋透露，全年的签约金额是2023年的两倍，整体毛利率和代建费用比率同比略有上升，而且团队人数也从原先的400余位扩充至800余位。
旭辉建管总裁刘冰洋指出，当前代建领域竞争愈发激烈，行业格局已由过去的以主流房地产开发企业为主导，转变为如今国有及央企纷纷加入，甚至地方企业亦参与其中，代建公司的数量也在持续增长。
刘冰洋对界面新闻表示，在展望2025年时，他对新的一年代建行业的市场规模持谨慎乐观态度，预计增长幅度可能不会特别显著，甚至可能与2024年保持一致。然而，从竞争态势来看，2025年将异常激烈，届时将有更多企业加入代建领域的竞争。
市场竞争越发激烈，产品去化速度也随之加快。刘冰洋分析指出，2025年旭辉建管将继续实现增长，不过其战略已有所转变，不再单纯追求规模扩张，而是开始注重规模与品质的双重提升。他们将更加重视签约质量和经营品质，这体现在2025年的整体经营目标以及向各区域下达的任务要求上，都是如此。
https://img1.baidu.com/it/u=1873785387,906741715&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=800&h=1202
也就是说，起初关注的是从初创企业获取项目，而现在则更侧重于提升核心竞争力，以及构建整个体系的能力。
龙湖龙智造在2024年新增了60个代建类项目，总建筑面积达到了800万平方米。截至目前，公司已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超过了2400万平方米。此外，在管理的销售业态项目中，全年销售额累计达到了106亿元。
在2024年，龙湖龙智造推出了多款创新产品，包括基于千丁数科的“4+N”系列智慧空间科技产品、龙智精工的“6+N”装配式产品，以及龙智设计的“5M虚拟建造”产品，涵盖了三大主要产品服务类别。
自2022年品牌首次公开亮相，龙湖龙智造便与众多行业机构建立了紧密的合作关系，这些机构包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团、未央城建等，涵盖了中央国有企业、地方平台公司、资产管理公司、保险公司以及知名高校等不同领域。
代建领域并不算是一个庞大的行业，与曾经地产市场的数十万亿规模相比，它无法容纳众多企业参与。刘冰洋在接受界面新闻采访时指出，观察当前代建行业的发展态势，预计未来将主要由头部企业持续生存，维持业务稳定性，并且每年能够承接一定数量的合理项目。
刘冰洋预计，由于竞争愈发剧烈，2025年建筑业利润率或许将进一步下降。这无疑给那些打算在该领域深耕或即将加入的企业带来了不小的压力，新的一年将是对他们的一次严峻考验。
商业更具稳定红利属性
在行业经历大规模洗牌的过程中，房地产企业不再单纯追求扩张规模，而是转向追求利润最大化，变得更为谨慎稳健。他们开始摒弃追求短期规模效应的做法，转而致力于长期主义的发展策略。
在2024年，房地产行业的增长速度有所减缓，商业地产领域则成为了开发商寻求突破的新方向。特别是像龙湖、新城这样的房地产企业，通过旗下的龙湖天街、吾悦广场等项目，依然实现了持续的增长。
当然，那些掌握着优质资产组合的企业，它们因其经营性业务所带来高利润率以及低成本融资的显著优势，能够更好地稳定其红利发放，进而有效缓解利润在周期性波动中的起伏。
依据克而瑞此前发布的《2024年内地房企运营收入排行榜》，该榜单中运营收入排名前五的房企分别是万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团以及新城控股，它们在2024年度的经营性收入依次达到了508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元和118.5亿元。
以龙湖为参照，其运营业务的核心驱动力是商业投资，凭借坚定的战略眼光，不断加强高等级城市的网格化布局，采取均衡发展的策略，为集团持续贡献稳定且可预见的收益。
根据数据统计，在2024年的前11个月，龙湖集团旗下的商业投资与资产管理两大板块所构成的运营业务，成功实现了123.4亿元的运营收入，这一数字较去年同期增长了5.3%，为集团提供了持续稳定的现金流。
在过去的一年里，龙湖公司持续致力于商业领域的拓展。据界面新闻报道，2024年，龙湖商业领域新增了7个开业运营的重资产项目，以及6个轻资产项目。
成都东安天街、南京雨山天街、天津梅江天街、海南海口天街、苏州相城天街、合肥高新天街、绍兴镜湖天街均属于重资产项目类别；而重庆云领天街、重庆星汇天街、武汉M758、武汉友邻天地、长沙月亮岛天街、西安未央天街则被划分为轻资产项目。
值得一提的是，尽管“消费降级”这个概念在2024年一直存在，然而在“质价比”的理性指引下，消费者们却愈发频繁、日常地出现在各大商场之中，这导致众多商场的租金和销售额持续超越社会消费品零售总额的增长速度。
以上海青浦区的实际情况为参照，相关数据显示，在2024年的国庆节假期，该区共实现了5.3亿元的销售总额，这一数字较去年同期增长了0.8个百分点。特别值得一提的是，蟠龙天地在假期期间吸引了高达64.8万人的客流，这一数据在所有商圈中位居第一。
2024年国庆黄金周期间，我国消费市场展现出旺盛的生机。据相关数据显示，武汉天地在国庆假期七天共吸引了93.6万名游客，平均每天接待客流达13.4万人次；同时，总销售额达到了6118万元，平均每天销售额为874万元。
此外，STAR南洋美食街，该美食街位于凯德虹口商业中心B2层，占地约6700平方米，在十一黄金周期间，每日接待的顾客数量平均达到了10万，与去年同期相比，整体客流量增长了15%，销售额更是同比攀升了25%。
本年度，全国各地的大型商场纷纷迎来新品上架的热潮。宁波的新世界THE PARK by K11购物艺术中心、北京的海淀大悦城与“JK FUN”商城、长沙的华润置地长沙万象城，以及上海的川沙九六广场和GATE M西岸梦中心等，均在2024年陆续对外开放，迎接消费者的到来。
商业地产市场日益繁荣，一些资历深厚的香港房地产企业甚至计划在2024年告别住宅开发领域，转而集中精力投身于亚洲主要城市的综合商业地产项目。香港置地公司透露，其新战略的核心理念在于提高资本回笼的效率，同时拓展多元化的收入渠道，以期向股东提供更加稳定的收益。
https://img2.baidu.com/it/u=3162532892,3090127967&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=683&h=449
尽管经济基础尚未全面好转，2024年许多商场遭遇了整体空置率上升、租金水平下降、招商工作难度大幅增加等问题，行业竞争愈发激烈。在新的一年里，各企业仍需致力于创新变革，以激发消费市场的活力。
保交楼仍是重中之重
在2024年，众多房地产企业随着行业的“止跌回稳”趋势稳步前行，与此同时，它们秉持初心，持续将确保项目按时交付视为核心职责。
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议召开，会议强调，要持续发力，坚决打赢保障交房这场硬仗。截至目前，已成功交付住房338万套，这一成绩已达到并超过了既定的目标。
近期，多家房地产企业纷纷公布了各自的交付成果，涉及龙湖、绿地、金科、旭辉、卓越以及新希望等知名房企，这些企业均在2024年度取得了令人满意的交付业绩。
界面新闻报道，2024年，融创集团在全国84座城市的186个开发项目中完成了17万套住宅的交付，涉及的项目包括北京学府壹号院、西安融创曲江印、南京滨江ONE以及武汉融创公园大观等。自三年前开始，融创集团累计交付的住宅数量已超过66.8万套。
2024年标志着众多房地产企业全力保障交付工作的第三个年度，在这一年里，旭辉集团在全国49个城市的95个项目中成功交付了6.2万套新房。回顾过去三年，旭辉集团累计完成了27万套住宅的交付任务。特别值得一提的是，旭辉集团在苏州建设的首个项目——悦塘前雅院，于2024年12月27日举行了隆重的交付仪式。
在过去的一年里，龙湖在遍布全国的43座城市中，针对其120多个开发项目，成功确保了大约10万套住宅按时交付，其中，超过20%的工程更是提前了一个月以上完成了交付任务。
万科内部人士透露，全年的交付量预计将超过18万套。此外，他们还向界面新闻表示，2024年公司致力于提高交付品质，截至目前，三季度末已按时交付了超过11万套房源。
在12月31日这一天，新城控股的董事长王晓松公开发表言论，透露2024年整个年度，公司总计交付的住宅项目数量已超过10万套。
1月2日夜晚，远洋集团官方微博公布，2024年整个年度，该集团在全国范围内的天津、上海、苏州、厦门、济南、郑州、广州等四十座城市成功交付了住宅项目共计4.18万套。
1月3日，佳兆业集团控股官方微博发布信息显示，2024年，该集团在深圳、广州、北京、重庆、佛山、洛阳等众多城市完成了25个项目的交付，总计超过了万套住宅房源。
金科公司亦对外公布，在2024年1月至12月期间，公司全年完成交付的建筑面积达到了1205万平方米，共计交付住宅套数7.242万套。自2022年启动保交楼行动以来，金科公司累计完成交付的建筑面积已达到4631万平方米，累计交付住宅套数约为30.03万套。
央企中建壹品的相关人员向界面新闻透露，2024年，中建壹品按照计划成功交付了将近一万套住宅，交付的总面积约为八十三万平方米，这一数字与2023年相比有所下降。
“保交付”是近几年房地产行业的关键词。
2022年7月28日，中共中央政治局会议上首次提出“保交楼”任务，住房交付问题成为保障民生稳定的关键环节。在这一政策的引领下，2023年见证了房地产行业的交付高峰，全年交付的房屋数量超过了300万套。
洪峰的交付期已经结束。据一位房地产企业内部人员向界面新闻透露，2024年的开发商交付量相较于2023年有所下降。通常，从销售到交付需要2至3年的时间，而2020至2021年则是销售的巅峰时期，因此，大部分住房的交付时间集中在2022至2023年。
在他看来，多数房地产企业即将面临的交付负担有望减轻。一来，待交付的房源数量并不多；二来，2025年需交付的房源大多是在2022年之后售出的；再者，商品房预售资金的管理相当严格，实行的是项目制封闭式管理。
据调查，该公司未来每年需交付的房源大约在2万至3万套之间，相较2024年的交付量，数量已缩减超过一半。
然而，在一位中央企业开发商的视角中，每年都会面临交付的挑战，然而中央企业在确保交付方面必须全力以赴。这主要是因为行业所承受的压力依然存在。
页:
[1]